Najemca może skorzystać z obrony (powodu prawnego), aby poprosić sędziego o oddalenie sprawy o eksmisję. Niektóre sposoby obrony przed eksmisją to

Płatność czynszu

• Nie jesteś winien kwoty pieniędzy, którą twierdzi wynajmujący.
• Zapłaciłeś cały czynsz w wymaganym terminie.
• Niewykonanie przez wynajmującego niezbędnych napraw obniżyło wartość mieszkania o kwotę wyższą niż należny czynsz.

Doręczenie zawiadomienia o eksmisji lub sprawa o eksmisję

• Zawiadomienie o eksmisji nie zawiera wymaganych informacji, na przykład daty zawiadomienia, należnej kwoty, rzekomo naruszonego postanowienia umowy najmu lub innych wymaganych informacji.
• Wynajmujący nie powiadomił Cię o tym, jak zakończyć umowę najmu we właściwy sposób, innymi słowy, wynajmujący nie doręczył prawidłowo wypowiedzenia (skorzystaj z naszego Wniosek o odrzucenie jeśli dotyczy to Ciebie).
• Nie otrzymałeś skargi i wezwania w prawidłowy sposób.
• Wynajmujący wniósł przeciwko Tobie sprawę o eksmisję przed upływem terminu wskazanego w zawiadomieniu o eksmisji.
• W hrabstwie Cook, jeśli wynajmujący nie wniesie sprawy o eksmisję w ciągu 30 dni od wręczenia wypowiedzenia. Może to jednak zrobić na koniec okresu wynajmu (w zależności od tego, który okres jest dłuższy) po poinformowaniu Cię, że planuje zakończyć umowę najmu.

Brak naruszenia umowy najmu (niewinność) lub Usunięte naruszenie umowy najmu (poprawione)

• Nie naruszyłeś warunków umowy najmu. Na przykład, wynajmujący może próbować Cię eksmitować, ponieważ twierdzi, że urządziłeś głośną imprezę. Jednak w tym dniu nie było Cię w domu i nikt nie przebywał w Twoim mieszkaniu.
• Naruszenie umowy najmu zostało naprawione w terminie. Na przykład, wynajmujący może próbować Cię eksmitować, ponieważ pozostawiłeś rzeczy osobiste we wspólnym korytarzu. Usunąłeś jednak swoje rzeczy z korytarza w wymaganym terminie.
• Wynajmujący zgodził się, że możesz zrobić coś, aby zrekompensować naruszenie umowy najmu i zrobiłeś to w wyznaczonym czasie.
• Inna osoba, która nie jest Tobą, członkiem Twojego gospodarstwa domowego lub Twoim gościem, naruszyła umowę najmu.
• Po tym, jak wynajmujący odkrył naruszenie, zaakceptował czynsz lub podpisał z Tobą nową umowę najmu.

Media lub warunki w budynku wymagające naprawy

• Wynajmujący nie dostarcza mediów (ogrzewanie, ciepła woda, elektryczność, gaz) lub nie płaci za media, które zgodził się opłacać.
• Wynajmujący nie utrzymuje mieszkania w należytym stanie. Ponadto uważasz, że zapłaciłeś wynajmującemu więcej pieniędzy za czynsz niż mieszkanie jest warte.
• Wysłałeś wynajmującemu pismo listem poleconym , informując go o naprawach wymaganych przez prawo lub umowę najmu. Planujesz zlecić wykonanie tych napraw na koszt wynajmującego. Jeśli wynajmujący nie dokona napraw w ciągu 14 dni, najemca zleci wykonanie prac licencjonowanemu fachowcowi lub dostawcy. Następnie wysłałeś wynajmującemu kopię opłaconego rachunku i odliczyłeś koszty od zwykłego czynszu (do 500 USD lub połowy miesięcznego czynszu, w zależności od tego, która kwota jest niższa).
• Właściciel eksmituje Cię, ponieważ zażądałeś naprawy.
• Właściciel eksmituje Cię, ponieważ zgłosiłeś problem w budynku urzędnikowi publicznemu (np. miejskiemu wydziałowi budownictwa).

Odnowienie umowy najmu

• Ty i Twój wynajmujący podpisaliście nową umowę najmu.
• Lub wynajmujący potwierdził umowę najmu poprzez swoje działania. Najczęstszym sposobem, w jaki wynajmujący to robi, jest pobieranie czynszu po zakończeniu okresu wypowiedzenia. Może się to zdarzyć nawet podczas sprawy o eksmisję.

Nielegalne działania wynajmującego

• Właściciel zmusił Cię do opuszczenia nieruchomości bez nakazu eksmisji wydanego przez sąd. Na przykład, właściciel mógł zmienić zamki w nieruchomości.
• Twój wynajmujący bezprawnie Cię dyskryminuje.
• Właściciel zabrał Twoje rzeczy osobiste (o wartości wyższej niż należny czynsz) bez Twojej zgody.
• Właściciel zmusił Cię do podpisania umowy najmu.
• Wynajmujący złożył Ci obietnicę podpisania umowy najmu, ale jej nie dotrzymał.
• Wynajmujący podejmuje działania odwetowe wobec najemcy za złożenie skargi za naruszenie przepisów lub za żądanie przeprowadzenia napraw. Przykłady działań odwetowych mogą obejmować groźbę eksmisji lub odmowę przedłużenia umowy najmu.

Przemoc domowa lub znęcanie się ze względu na płeć

• Podstawą eksmisji jest status ofiary przemocy domowej, wykorzystywania seksualnego lub prześladowania.
• Eksmisja opiera się na incydencie rzeczywistej lub grożącej przemocy domowej lub seksualnej lub prześladowania wobec najemcy.
• Podstawą eksmisji jest działalność przestępcza związana z przemocą domową wobec najemcy.
• Sprawa opiera się na naruszeniu zakazu wstępu, a najemca dobrowolnie nie wpuścił tej osoby na teren nieruchomości.

Obrona przed eksmisją w podmiejskim hrabstwie Cook

Rozporządzenie Cook County Residential Tenant and Landlord Ordinance (CCRTLO) ma zastosowanie do prawie wszystkich rezydencji z wyjątkiem:

• Lokali w budynkach zajmowanych przez właścicieli, w których znajduje się 6 lub mniej lokali.
• Lokali w hotelach (w tym w motelach, zajazdach, pensjonatach i domach z pokojami), chyba że czynsz jest płacony co miesiąc, a lokal jest zajmowany przez ponad 32 dni.
• Akademiki szkolne, schroniska, kwatery pracownicze, nieruchomości niemieszkalne, placówki opieki długoterminowej, placówki geriatryczne i spółdzielnie zajmowane przez właścicieli.
• Dom jednorodzinny lub mieszkanie typu kondominium, jeśli właściciel wynajmuje tylko tę jedną nieruchomość, a właściciel lub członek najbliższej rodziny mieszkał w domu w ciągu roku.

Jeśli mieszkasz w podmiejskim hrabstwie Cook (nie w Evanston lub Mt. Prospect), niektóre sposoby obrony przed eksmisją są następujące:

• Twój wynajmujący zamknął Cię na klucz, zamiast wnieść sprawę o eksmisję do sądu.
• Właściciel eksmituje Cię, ponieważ poprosiłeś o naprawę lub złożyłeś skargę.
• Właściciel bezprawnie wszedł do lokalu (właściciele muszą powiadomić o tym z 2-dniowym wyprzedzeniem, chyba że jest to nagły wypadek).
• Wynajmujący rozwiązuje umowę najmu po tym, jak przyjął czynsz, wiedząc o jej zerwaniu.
• Zapłaciłeś zaległy czynsz i opłaty przed nakazem eksmisji.
• Właściciel nie powiadomił Cię z 5-dniowym wyprzedzeniem o braku płatności czynszu.
• Wynajmujący nie wystosował 10-dniowego wezwania do przestrzegania warunków umowy najmu.
• Wynajmujący nie złożył pozwu o eksmisję w ciągu 30 dni od poinformowania o zakończeniu umowy najmu (umowa najmu nadal obowiązuje).
• Próbowałeś zapłacić kwotę wymienioną w 5-dniowym powiadomieniu, ale wynajmujący odmówił przyjęcia pieniędzy.

Obrona przed eksmisją w Chicago

W Chicago masz teraz podobne prawa do Cook County, jeśli jesteś objęty Chicago Residential Tenant Landlord Ordinance (RTLO). RLTO obejmuje wszystkie lokale w Chicago, z wyjątkiem:

• Lokali w budynkach zajmowanych przez właścicieli, w których znajduje się sześć (6) lub mniej lokali (choć CRLTO nadal zabrania bezprawnych blokad).
• Lokali w hotelach, motelach, domach z pokojami, chyba że czynsz jest płacony co miesiąc, a lokal jest zajmowany przez ponad 32 dni.
• Szkolne pokoje wieloosobowe, schroniska, kwatery pracownicze, nieruchomości niemieszkalne na wynajem.
• Spółdzielnie i mieszkania własnościowe.

Jeśli jesteś objęty Chicago RLTO, niektóre środki obrony przed eksmisją są następujące:

• Właściciel eksmituje Cię, ponieważ złożyłeś do miasta skargę na naruszenie przepisów.
• Właściciel eksmituje Cię, ponieważ zażądałeś naprawy.
• Jesteś członkiem związku zawodowego najemców.
• Zeznawałeś w sądzie przeciwko swojemu wynajmującemu.
• Właściciel akceptuje należny czynsz, wiedząc, że istnieje zaległość w płatności.
• Wynajmujący podjął działania odwetowe, grożąc rozwiązaniem umowy najmu lub eksmisją.
• Skorzystałeś z jednorazowego prawa do zapłaty zaległego czynszu wraz z opłatami przed nakazem eksmisji. Nie obejmuje to opłat adwokackich.
• Próbowałeś zapłacić cały należny czynsz (w tym koszty sądowe) przed datą rozprawy, ale właściciel odmówił jego przyjęcia.

Uzyskaj bezpłatną pomoc w sprawie eksmisji w Chicago.

Roszczenia wzajemne

Możesz również wnieść powództwo wzajemne w sprawie o eksmisję. Roszczenia wzajemne to roszczenia prawne, które masz przeciwko powodowi w odniesieniu do kwestii w sprawie. Załóżmy na przykład, że zostałeś eksmitowany za niepłacenie czynszu, ale właściciel odmówił naprawy mieszkania. Jeśli uważasz, że zapłaciłeś więcej czynszu niż warte jest mieszkanie, możesz mieć roszczenie wzajemne. W ramach roszczenia wzajemnego możesz zażądać od wynajmującego dokonania napraw lub wyrównania przyszłych płatności czynszu. W Chicago i podmiejskim hrabstwie Cook możesz wnieść roszczenie wzajemne o odszkodowanie pieniężne w przypadku działań odwetowych. Jednakże żądanie odszkodowania pieniężnego w sprawie o eksmisję zazwyczaj nie wchodzi w grę. Możesz wnieść roszczenie wzajemne w sprawie o eksmisję, ale sędzia może stwierdzić, że roszczenie to nie jest odpowiednie w sprawie o eksmisję. Jeśli tak się stanie, możesz pozwać wynajmującego w sądzie ds. drobnych roszczeń.