Andrew Sharp es Director de Contenidos de Illinois Legal Aid Online.

En enero de 2021 se aprobó una ley en el condado de Cook. Le da a los arrendadores nuevos derechos. Se llama la Cook County Residential Tenant Landlord Ordinance (CCRTLO). Este blog explica la ley.

Nota: La CCRTLO no aplica en Chicago, Evanston, Oak Park, o Mount Prospect.

¿Se aplica la CCRTLO a mi?

Si usted vive en los suburbios del condado de Cook, es probable que se aplique.

Sin embargo, hay algunas excepciones. El CCRTLO no se aplica a edificios con 6 unidades o menos que son propietario-ocupado.

Hay otras pequeñas excepciones. Si su edificio no está cubierto, se supone que su arrendador debe decírselo.

Normas básicas de los contratos de alquiler

En un contrato de alquiler deben figurar todos los nombres de los arrendadores.

Si no se acuerda otra cosa, el contrato es de mes a mes. El alquiler debe pagarse el primer día del mes. Si el arrendador paga semanalmente, el contrato es semanal. El alquiler vence los lunes.

Lo que no puede incluir un contrato de alquiler

Un contrato de alquiler no puede decir que el arrendador acepta

• Renunciar a sus derechos según la CCRTLO, la ley estatal o la ley federal,
• A una sentencia judicial sin aviso o juicio,
• A no hablar mal del propietario, o
• A pagar los honorarios de los abogados del propietario si hay un pleito.

Si un arrendador utiliza a propósito un contrato con una de estas cláusulas, el arrendador puede demandar por 2 meses de alquiler.

Posibilidad de rescindir el contrato antes de tiempo

Está bien que el arrendador y el propietario acuerden la posibilidad de rescindir el contrato antes de tiempo. Pero debe haber un documento aparte que lo explique.

Notificaciones

Los arrendadores deben dar a los inquilinos ciertos avisos. A continuación se explican.

Titularidad

El propietario debe comunicar al arrendador el nombre, la dirección y el número de teléfono de:

• El propietario,
• El administrador del edificio, o
• El agente del propietario.

Esto debe hacerse el día del inicio del contrato o antes.

Si la información cambia, el propietario debe comunicárselo al arrendador.

Si no lo hace, el arrendador puede rescindir el contrato. Primero debe avisar con 2 días hábiles de antelación y dejar que el propietario corrija el error. La fecha de finalización debe ser dentro de los 30 días siguientes a la notificación.

Además, el arrendador puede demandar al propietario por 200 $ y los honorarios del abogado.

Asuntos anteriores

Antes de que el arrendador firme el contrato, el propietario debe notificarle por escrito los problemas que haya tenido en el pasado con el edificio. Esto incluye:

• Infracciones del código del año anterior,
• Infracciones actuales y
• Próximos cortes de servicios por parte de la ciudad o de la compañía de servicios.

Si el propietario no da esta información antes de que el arrendador firme el contrato, el arrendador puede rescindir el contrato. Debe hacerlo dentro de los 30 días siguientes a la firma. El arrendador también puede demandar al propietario por 1 mes de alquiler y los gastos legales.

Ejecuciones hipotecarias

Si se ejecuta la hipoteca de un edificio, el propietario debe comunicárselo a los arrendadores. Debe hacerlo en un plazo de 7 días a partir de la recepción de la demanda de ejecución hipotecaria.

Un propietario en un caso de ejecución hipotecaria pendiente también tiene que informar a los posibles arrendadores sobre el caso.

Si no lo hace, el arrendador puede rescindir el contrato. El arrendador debe notificarlo por escrito. La fecha de finalización del contrato debe figurar en la notificación. Deben transcurrir 30 días o menos desde la fecha del aviso.

El inquilino también puede demandar al propietario por 200 dólares y los honorarios del abogado.

Peligros del plomo

El propietario debe informar a los arrendadores sobre los peligros conocidos relacionados con el plomo. También debe darles una copia del folleto de la EPA sobre el plomo.

Si no lo hace, el arrendador puede dar aviso por escrito, y luego demandar por 1 mes de alquiler y honorarios legales.

CCRTLO

El propietario debe darle al arrendador una copia de la Ordenanza Residencial del Condado de Cook para Propietarios e Arrendadores.

Si el propietario no lo hace, el arrendador puede terminar el contrato. Primero debe dar aviso con 2 días hábiles de anticipación y dejar que el arrendador corrija el error. La fecha de finalización debe ser dentro de los 30 días siguientes a la notificación.

El inquilino también puede demandar al propietario por 200 dólares y los honorarios del abogado.

Gastos de mudanza

Si el propietario cobra una comisión por la mudanza, tiene que dar una lista de gastos que explique el importe. No puede incluir el mantenimiento rutinario.

Fianza

La fianza no puede ser superior a 1,5 veces el alquiler mensual.

Si la fianza es superior a un mes de alquiler, el arrendador no tiene que pagar la cantidad extra de inmediato. Puede pagarlo a plazos en los 6 meses siguientes a la mudanza.

El propietario debe devolver la fianza en un plazo de 30 días después de que el arrendador se mude. El propietario puede cobrar el alquiler no pagado y el dinero gastado en reparar los daños. El propietario debe entregar al arrendador una lista de estos conceptos y los recibos.

Si el propietario no cumple con estas condiciones, el arrendador puede demandarle por el doble de la fianza y los gastos legales.

Mudanza

El propietario tiene que dejar entrar al arrendador el día de la mudanza. Si no lo hace, el arrendador no tiene que pagar el alquiler. Además, el arrendador puede rescindir el contrato notificándolo por escrito. El propietario debe devolver la fianza en un plazo de 48 horas.

En cambio, el arrendador puede decidir exigir la entrada. Si lo hace, puede demandar al propietario por el doble del dinero que tenga que gastar mientras espera a que le dejen entrar. También puede hacer que el propietario pague sus abogados.

Retrasos

Los recargos por demora están permitidos. Pero hay un límite.

No pueden ser superiores a 10 dólares al mes si el alquiler es de 1.000 dólares o menos. Si el alquiler es superior a 1.000 $, la tasa puede incluir 5% of la cantidad superior a 1.000 $.

Servicios públicos

Los arrendadores tienen derecho a saber cuánto cuestan los servicios públicos. Los propietarios deben informar a los inquilinos de quién tiene que pagar los servicios.

Si paga el arrendador, el propietario tiene que decirle el coste anual normal.

Condiciones

El propietario debe mantener la vivienda. Esto incluye cumplir los códigos de construcción locales y del condado. Esto también incluye:

• Suelos y paredes resistentes,
• Salidas seguras,
• Alarmas de humo y extintores,
• Ascensores que funcionen,
• Inodoros, lavabos, bañeras y duchas que funcionen,
• Calefacción en funcionamiento,
• Agua fría y caliente,
• Electricidad, incluida la iluminación de pasillos y escaleras,
• Ventanas con cerraduras,
• Mosquiteras,
• Prevención de chinches,
• Prevención de agua estancada, y
• Evitar la acumulación de basura.

Calor

Debe haber suficiente calor entre el 1 de septiembre y el 1 de junio. La temperatura debe ser de al menos 68 grados durante el día (de 8:30 a 22:00). Por la noche debe ser de al menos 66 grados.

Qué puede hacer el inquilino ante la falta de servicios básicos

El arrendador tiene opciones si el propietario no le proporciona:

• Calefacción,
• Agua corriente,
• Agua caliente,
• Electricidad,
• Gas,
• Fontanería, o
• Internet (si el contrato de alquiler lo exige).

Las opciones se enumeran a continuación.

Retener el alquiler

El inquilino puede retener parte del alquiler. Debe avisar al propietario con 24 horas de antelación.

El importe del alquiler retenido debe reflejar la disminución del valor de la propiedad.

Nota: Esto puede ser muy difícil de demostrar. Y es arriesgado retener el alquiler. Intente hablar con un abogado antes de hacerlo.

Sustituir y deducir

El arrendador puede pagar el servicio que falta, y deducir el importe de su alquiler

Quedarse y demandar al propietario

El arrendador puede demandar al propietario ante un tribunal por la reducción del valor de su vivienda. También puede conseguir que el propietario le pague el abogado.

Buscar otra vivienda y demandar al propietario

El arrendador puede mudarse a otra vivienda. Si lo hace, no tiene que pagar alquiler mientras esté allí.

Después, puede demandar al propietario por el coste de la nueva vivienda. No puede ser superior al alquiler anterior.

Qué puede hacer el arrendador en caso de reparaciones menores

Si el propietario no hace las reparaciones, el arrendador puede pagarlas. Entonces puede descontar el dinero del próximo pago del alquiler.

"Menor" significa menos de 500 dólares o la mitad de un mes de alquiler, lo que sea mayor.

El arrendador debe avisar al propietario con 14 días de antelación. También debe avisar con antelación a los demás inquilinos.

Qué puede hacer el inquilino respecto a otros problemas

Si el propietario incumple alguna de las otras normas, las opciones del arrendador son diferentes. Se enumeran a continuación.

Retener el alquiler

El arrendador puede retener el alquiler. Para ello, primero debe avisar al propietario por escrito. Debe ser 14 días antes del vencimiento del alquiler. El importe del alquiler retenido debe reflejar la disminución del valor de la propiedad.

Nota: Esto puede ser muy difícil de demostrar. Y es arriesgado retener el alquiler. Hable con un abogado antes de hacerlo.

Rescindir el contrato

El arrendador puede rescindir el contrato. Primero debe notificarlo por escrito. Debe ser 14 días antes de mudarse. Entonces, el propietario debe devolver la fianza.

Interponer una demanda

El arrendador puede demandar al propietario ante un tribunal.

Acceso del propietario a la vivienda

Existen normas sobre cuándo y cómo el propietario puede entrar en la vivienda.

El propietario debe entrar:

• Con permiso del arrendador,
• Entre las 8 de la mañana y las 8 de la tarde,
• Previo aviso por escrito con 2 días de antelación.

El arrendador no puede denegar injustificadamente el permiso si el propietario entra para:

• Inspeccionar la vivienda,
• Hacer reparaciones,
• Prestar servicios,
• Mostrar la unidad a compradores o trabajadores, o
• Mostrar la unidad a nuevos inquilinos (debe ser 60 días o menos antes del final del contrato).

La única excepción a estas normas es en caso de emergencia. Incluso si hay una emergencia, el propietario debe dar aviso dentro de 2 días después de la entrada.

El propietario no puede acosar al arrendador con la entrada. Si lo hace, el arrendador puede demandar al propietario por un mes de alquiler y los honorarios del abogado.

Hablar del edificio

El arrendador tiene derecho a denunciar el edificio:

• Presentar una denuncia ante la administración por infracción de las normas,
• Hablar con la comunidad o los medios de comunicación sobre el edificio,
• Obtener ayuda sobre sus derechos de un abogado,
• Pedir reparaciones,
• Organizarse con otros inquilinos, y
• Testificar ante un tribunal.

El propietario no puede castigar al arrendador por hacer estas cosas. Por ejemplo, no puede

• Aumentar el alquiler,
• Reducir los servicios,
• Desahuciar o amenazar con desahuciar, o
• Negarse a renovar el contrato.

Si el propietario lo hace, pueden demandarle por 2 meses de alquiler y los gastos legales.

Si el propietario intenta desahuciar al arrendador, éste puede utilizar el hecho de haber hablado como defensa en un caso de desahucio. El propietario debe demostrar que no estaba castigando al arrendador. Si el arrendador gana el caso, puede obtener dos meses de alquiler y los honorarios del abogado.

El arrendador también puede rescindir el contrato. Debe notificarlo por escrito y marcharse en el plazo de un mes. El propietario debe devolver la fianza en un plazo de 3 días.

Renovación del contrato

El propietario no puede exigir al arrendador que renueve el contrato más de 60 días antes de que finalice. Si lo hace, el arrendador puede demandar al propietario por 1 mes de alquiler.

Si el propietario no quiere renovar el contrato, debe comunicárselo al arrendador al menos 60 días antes de que finalice el contrato. Si la notificación se hace después de ese plazo, el arrendador dispone de 120 días más.

Cierres patronales

El CCRTLO también otorga a los arrendadores derechos contra los cierres patronales. Estos derechos entraron en vigor en enero de 2021.

Consigue ayuda

Hay organizaciones legales que pueden ayudarte a entender mejor tus derechos y a dar los siguientes pasos.