Andrew Sharp jest dyrektorem ds. treści w Illinois Legal Aid Online.

W styczniu 2021 r. w hrabstwie Cook uchwalono przepisy, które przyznają najemcom nowe prawa. Mowa o Rozporządzeniu hrabstwa Cook w sprawie wynajmu lokali mieszkalnych (Cook County Residential Tenant Landlord Ordinance, CCRTLO). Nasz blog wyjaśnia to prawo.

Uwaga: CCRTLO nie ma zastosowania w Chicago, Evanston, Oak Park,Mount Prospect.

Czy CCRTLO ma zastosowanie do mnie?

Jeśli mieszkasz podmiejskim obszarze hrabstwa Cook, prawdopodobnie tak.

Są jednak pewne wyjątki. CCRTLO nie dotyczy budynków, w których znajduje się 6 lub mniej mieszkań i w których mieszka właściciel. 

Istnieją też inne pomniejsze wyjątki. Jeśli Twój budynek nie jest objęty tym prawem, wynajmujący powinien Cię o tym poinformować.

Podstawowe zasady dotyczące umowy najmu

Umowa najmu musi zawierać nazwiska wszystkich najemców.

Jeśli nie uzgodniono inaczej, najem obowiązuje na zasadzie miesiąc do miesiąca. Czynsz jest należny w pierwszym dniu miesiąca. Jeśli najemca płaci co tydzień, najem obowiązuje na zasadzie z tygodnia na tydzień. Czynsz jest należny w poniedziałki.

Czego nie może zawierać umowa najmu

Umowa najmu nie może stanowić, że najemca zgadza się:

• zrzec się swoich praw wynikających z CCRTLO, prawa stanowego lub prawa federalnego,
• przyjąć wyrok sądowy bez zawiadomienia lub procesu,
• nie mówić źle o wynajmującym,
• zapłacić koszty obsługi prawnej wynajmującego, jeśli dojdzie do procesu sądowego.

Jeżeli wynajmujący umyślnie stosuje umowę najmu z jednym z tych postanowień, najemca może pozwać go o pokrycie dwumiesięcznego czynszu.

Możliwość wcześniejszego zakończenia najmu

Najemca i wynajmujący mogą zgodzić się na możliwość wcześniejszego zakończenia najmu. Musi jednak istnieć osobny dokument wyjaśniający tę kwestię.

Zawiadomienia

Wynajmujący muszą przekazywać najemcom określone zawiadomienia. Wyjaśniono je poniżej.

Odpowiedzialność

Wynajmujący musi podać najemcy nazwisko, adres i numer telefonu następujących osób:

• właściciela,
• zarządcy budynku lub
• pełnomocnika właściciela.

Musi to nastąpić najpóźniej w dniu rozpoczęcia najmu. 

Jeśli informacje te ulegną zmianie, wynajmujący musi poinformować o tym najemcę.

Jeżeli tego nie zrobi, najemca może zakończyć najem. Najpierw jednak musi powiadomić o tym wynajmującego z wyprzedzeniem dwóch dni roboczych i pozwolić mu naprawić błąd. Data zakończenia najmu musi przypadać w ciągu 30 dni od zawiadomienia.

Najemca ponadto może pozwać wynajmującego o 200 dolarów i koszty obsługi prawnej.

Wcześniejsze problemy z budynkiem

Zanim najemca podpisze umowę najmu, wynajmujący musi go powiadomić na piśmie o wcześniejszych problemach z budynkiem. Obejmuje to:

• naruszenia kodeksu z ubiegłego roku,
• obecne naruszenia kodeksu,
• mające nastąpić wkrótce odcięcie mediów przez miasto lub dostawcę mediów.

Jeżeli wynajmujący nie udzieli tych informacji przed podpisaniem umowy przez najemcę, najemca może zakończyć najem. Musi to nastąpić w ciągu 30 dni od podpisania umowy. Najemca może również pozwać wynajmującego o zapłatę jednomiesięcznego czynszu i kosztów obsługi prawnej.

Przejęcie

Jeśli budynek wynajmującego zostanie przejęty, wynajmujący ma obowiązek poinformować o tym najemców. Musi to nastąpić w ciągu 7 dni od otrzymania pozwu o przejęcie.

Wynajmujący, wobec którego toczy się sprawa o przejęcie , musi również poinformować o tym potencjalnych najemców.

Jeżeli tego nie zrobi, najemca może zakończyć najem. W takim przypadku musi złożyć pisemne powiadomienie, podając termin zakończenia najmu. Musi on przypadać w ciągu 30 dni od daty powiadomienia.

Najemca może również pozwać wynajmującego o 200 dolarów i koszty obsługi prawnej.

Ryzyko narażenia na ołów

Wynajmujący musi poinformować najemców o znanym mu ryzyku narażenia na ołów i przekazać im kopię broszury EPA na temat ołowiu. 

Jeśli tego nie zrobi, najemca może przesłać mu pisemne powiadomienie, a następnie pozwać go o zapłatę jednomiesięcznego czynszu i kosztów obsługi prawnej.

CCRTLO

Wynajmujący musi przekazać najemcy kopię Rozporządzenia hrabstwa Cook w sprawie wynajmu lokali mieszkalnych (Cook County Residential Landlord Tenant Ordinance). 

Jeśli tego nie zrobi, najemca może zakończyć najem. Najpierw jednak musi powiadomić o tym wynajmującego z wyprzedzeniem dwóch dni roboczych i pozwolić mu naprawić błąd. Data zakończenia najmu musi przypadać w ciągu 30 dni od zawiadomienia.

Najemca ponadto może pozwać wynajmującego o 200 dolarów i koszty obsługi prawnej.

Opłaty za wprowadzenie się

Jeśli wynajmujący pobiera opłatę za wprowadzenie się, musi podać listę kosztów, która uzasadnia daną kwotę. Opłata nie może obejmować rutynowej konserwacji lub utrzymania.

Kaucje

Kaucja nie może przekraczać równowartości półtoramiesięcznego czynszu.

Jeżeli kaucja wynosi więcej niż miesięczny czynsz, najemca nie musi jej płacić jednorazowo. Może ją zapłacić w ratach w ciągu 6 miesięcy od wprowadzenia się. 

Wynajmujący musi zwrócić kaucję w ciągu 30 dni od wyprowadzenia się najemcy. Wynajmujący może potrącić zaległy czynsz oraz pieniądze wydane na naprawę szkód. Musi jednak przekazać najemcy listę potrąceń i rachunki.

Jeżeli tego nie zrobi, najemca może go pozwać o zapłatę dwumiesięcznego czynszu i kosztów obsługi prawnej.

Wprowadzenie się

Wynajmujący musi wpuścić najemcę do mieszkania w dniu wprowadzenia się. Jeśli tego nie zrobi, najemca nie musi płacić czynszu. Najemca może również zakończyć najem za pisemnym wypowiedzeniem. Wynajmujący musi wtedy zwrócić kaucję w ciągu 48 godzin.

Najemca może zamiast tego zażądać umożliwienia wejścia do mieszkania. Jeżeli wybierze takie rozwiązanie, może pozwać wynajmującego o dwukrotność kwoty, jaką wydał, czekając na wpuszczenie do mieszkania. Może także domagać się kosztów poniesionych na obsługę prawną.

Opłaty za zwłokę z zapłatą czynszu

Opłaty za zwłokę są dozwolone. Ale jest pewien limit. 

Jeżeli czynsz wynosi do 1000 dolarów, opłaty za zwłokę nie mogą przekraczać 10 dolarów miesięcznie. Jeśli czynsz wynosi powyżej 1000 dolarów, opłata może zawierać 5% kwoty przekraczającej 1000 dolarów.

Media

Najemcy mają prawo wiedzieć, ile kosztują media. Wynajmujący muszą poinformować najemców, kto jest zobowiązany płacić za media.

Jeżeli jest to najemca, wynajmujący musi podać mu standardowy roczny koszt.

Warunki

Wynajmujący musi utrzymywać nieruchomość w należytym stanie. Obejmuje to przestrzeganie lokalnych i okręgowych przepisów budowlanych. Inne wymagane warunki:

• solidne podłogi i ściany,
• bezpieczne wyjścia,
• alarmy dymowe i gaśnice,
• działające windy,
• działające toalety, zlewy, wanny i prysznice,
• działające instalacje grzewcze,
• zimna i gorąca woda,
• instalacje elektryczne, w tym oświetlenie korytarzy i klatek schodowych,
• okna z zamkami,
• moskitiery,
• zapobieganie pluskwom,
• zapobieganie zaleganiu wody,
• zapobieganie gromadzeniu się śmieci.

Ogrzewanie

W okresie od 1 września do 1 czerwca musi być zapewnione wystarczające ogrzewanie. Temperatura musi wynosić co najmniej 20°C w ciągu dnia (od 8:30 do 22:00). W nocy temperatura musi wynosić co najmniej 19°C.

Co najemca może zrobić w przypadku braku podstawowych mediów?

Najemca ma różne wyjścia, jeśli wynajmujący nie wywiąże się z obowiązku zapewnienia następujących mediów:

• ogrzewanie,
• bieżąca woda,
• ciepła woda,
• prąd,
• gaz,
• instalacja wodno-kanalizacyjna,
• Internet (jeżeli tak stanowi umowa najmu).

Możliwe rozwiązania wymieniono poniżej.

Wstrzymanie zapłaty czynszu

Najemca może wstrzymać się z zapłatą części czynszu, musi jednak powiadomić o tym wynajmującego z 24-godzinnym wyprzedzeniem. 

Kwota wstrzymanego czynszu musi odzwierciedlać obniżoną wartość nieruchomości. 

Uwaga: często trudno to udowodnić, a wstrzymanie zapłaty czynszu jest ryzykowne. Zanim to zrobisz, spróbuj porozmawiać z prawnikiem.

Zastąpienie i potrącenie

Najemca może zapłacić za brakujące media i odliczyć tę kwotę od należnego czynszu.

Pozostanie w mieszkaniu i pozwanie wynajmującego

Najemca może pozwać wynajmującego do sądu za zmniejszenie wartości lokalu, a także domagać się od wynajmującego pokrycia kosztów poniesionych w związku z obsługą prawną.

Znalezienie innego mieszkania i pozwanie wynajmującego

Najemca może przenieść się do innego mieszkania. Jeśli to zrobi, nie musi płacić czynszu na czas pozostawania w tym lokalu. 

Następnie zaś może pozwać wynajmującego na kwotę wynajmu nowego mieszkania. Jednak ta kwota nie może być wyższa niż stary czynsz.

Co najemca może zrobić w sprawie drobnych usterek

Jeżeli wynajmujący nie dokona napraw, najemca może zapłacić za ich wykonanie, a następnie potrącić ten koszt z następnej opłaty za czynsz.

„Drobne” naprawy, to takie, których koszt wynosi mniej niż 500 dolarów lub połowę miesięcznego czynszu, w zależności od tego, która kwota jest większa.

Najemca musi powiadomić o tym wynajmującego z 14-dniowym wyprzedzeniem oraz poinformować pozostałych najemców.

Co można zrobić w innych sprawach?

Jeżeli wynajmujący złamie jedną z pozostałych zasad, najemca ma inne możliwości. Wymieniono je poniżej.

Wstrzymanie zapłaty czynszu

Najemca może wstrzymać się z zapłatą czynszu. Najpierw jednak musi przekazać wynajmującemu pisemne zawiadomienie na 14 dni przed terminem płatności czynszu. Kwota wstrzymanego czynszu musi odzwierciedlać obniżoną wartość nieruchomości. 

Uwaga: często trudno to udowodnić, a wstrzymanie zapłaty czynszu jest ryzykowne. Zanim to zrobisz, spróbuj porozmawiać z prawnikiem.

Zakończenie najmu

Najemca może zakończyć najem za pisemnym wypowiedzeniem, które należy przekazać 14 dni przed wyprowadzką. Wynajmujący musi wówczas zwrócić kaucję.

Złożenie pozwu sądowego

Najemca może pozwać wynajmującego do sądu. 

Dostęp wynajmującego do mieszkania

Istnieją zasady określające, kiedy i jak wynajmujący może wejść do mieszkania.

Wynajmujący może wejść do mieszkania wyłącznie:

• za zgodą najemcy,
• między godziną 8:00 a 20:00,
• po przekazaniu zawiadomienia na piśmie z dwudniowym wyprzedzeniem.

Najemca nie może bezpodstawnie odmówić zgody, jeżeli wynajmujący wchodzi do mieszkania w celu:

• przeglądu lokalu,
• przeprowadzenia napraw,
• zapewnienia dostawy mediów,
• pokazania lokalu kupującym lub pracownikom,
• pokazania lokalu nowym najemcom (co może nastąpić najwcześniej na 60 dni przed zakończeniem najmu).

Jedyny wyjątek od tych zasad stanowią sytuacje awaryjne. Co ważne jednak, nawet wówczas wynajmujący musi powiadomić najemcę o tym fakcie w ciągu 2 dni od wejścia.

Wynajmujący nie może nękać najemcy poprzez wchodzenie do mieszkania. Jeśli do tego dojdzie, najemca może pozwać wynajmującego o zapłatę jednomiesięcznego czynszu i kosztów obsługi prawnej.

Wypowiadanie się na temat budynku

Najemca ma prawo do wypowiadania się na temat budynku, w tym:

• złożenia skargi o naruszenie kodeksu do organu rządowego,
• wypowiadania się na temat budynku na forum społeczności lub w mediach,
• występowania o pomoc prawną w zakresie swoich praw,
• wnioskowania o naprawę,
• organizowania się z innymi najemcami,
• zeznawania w sądzie.

Wynajmujący nie może karać najemcy za takie działania. Na przykład nie może:

• podnieść czynszu,
• ograniczyć dostawy mediów,
• eksmitować, grozić eksmisją, ani 
• odmówić przedłużenia umowy najmu.

Jeżeli do tego dojdzie, najemca może pozwać wynajmującego o zapłatę dwumiesięcznego czynszu i kosztów obsługi prawnej.

Jeżeli wynajmujący próbuje dokonać eksmisji, najemca może wykorzystać fakt, że się wypowiadał na temat budynku, jako argument obrony w sądzie. Wynajmujący musi wówczas udowodnić, że nie próbował ukarać najemcy. Jeśli najemca wygra sprawę, może liczyć na pokrycie dwumiesięcznego czynszu i kosztów obsługi prawnej.

Najemca może również zakończyć najem. Jeżeli się na to zdecyduje, musi złożyć pisemne wypowiedzenie, a następnie wyprowadzić się w ciągu 1 miesiąca. Wynajmujący będzie wówczas zobowiązany do zwrócenia kaucji w ciągu 3 dni.

Przedłużenie umowy najmu

Wynajmujący nie może wymagać od najemcy przedłużenia umowy na więcej niż 60 dni przed końcem umowy. Jeśli do tego dojdzie, najemca może pozwać wynajmującego o zapłatę jednomiesięcznego czynszu.

Jeżeli wynajmujący nie chce przedłużyć umowy najmu, musi o tym powiadomić najemcę co najmniej 60 dni przed jej zakończeniem. Jeśli powiadomienie zostanie przekazane po tym terminie, najemca uzyska dodatkowo 120 dni od otrzymania powiadomienia.

Blokowanie dostępu do mieszkania

CCRTLO zapewnia także najemcom prawa chroniące ich przed blokowaniem dostępu do mieszkania. Przepisy te weszły w życie w styczniu 2021 roku.

Poszukaj pomocy

Istnieją organizacje prawne, które mogą pomóc Ci lepiej zrozumieć swoje prawa i podjąć kolejne kroki.