Amanda Insalaco jest stypendystką Borchard Fellow, Housing Preservation Project, w Centre for Disability and Elder Law.

W stanie Illinois właściciele domów płacą podatki od nieruchomości do poborcy podatkowego hrabstwa, w którym znajduje się nieruchomość. Poborca hrabstwa jest zwykle asesorem hrabstwa lub skarbnikiem.

Jeśli nie zapłacisz podatku od nieruchomości, możesz stracić dom. Hrabstwo ma zastaw na Twojej nieruchomości na kwotę należnych podatków. Hrabstwo może następnie sprzedać zastaw nabywcy podatków, który wkracza, aby zapłacić podatki na rzecz hrabstwa. Nawet jeśli Twoje podatki od nieruchomości zostaną sprzedane, pozostajesz właścicielem nieruchomości, z zastrzeżeniem poniższej dyskusji.

Musisz „umorzyć” lub zapłacić zaległe podatki i kary wraz z kosztami urzędnikowi hrabstwa w ciągu 30 miesięcy od sprzedaży podatku. Jeśli tego nie zrobisz, nabywca podatku może zwrócić się do sądu o wydanie aktu podatkowego. Jeśli nabywca podatku otrzyma deklarację podatkową i zarejestruje ją w powiatowym rejestratorze czynów, staje się prawnym właścicielem. Mogą wtedy eksmitować cię z domu. Proces ten wyjaśniono bardziej szczegółowo poniżej.

Uwaga: ten artykuł dotyczy nieruchomości mieszkalnych. Nie dotyczy nieruchomości komercyjnych.

Przegląd sprzedaży podatkowej

Proces sprzedaży podatkowej zazwyczaj obejmuje następujące kroki:

1. Powiadomienie pocztą amerykańską

Zanim hrabstwo sprzeda niezapłacone podatki, wysyła podatnikowi zawiadomienie pocztą, że podatki są przeterminowane lub „zaległe”. Zawiadomienie o przeterminowaniu zwykle zawiera termin zapłaty podatków. Jeśli nie zapłacisz należnych podatków przed upływem terminu, kolekcjoner opublikuje informację, że sprzeda Twoje podatki.

Jeśli uważasz, że istnieją zwolnienia z podatku od nieruchomości, które powinieneś otrzymać, ze względu na swój wiek, dochody lub niepełnosprawność, możesz złożyć zaświadczenie o błędzie u poborcy okręgowego przed datą wskazaną w zaległym zawiadomieniu. Aby otrzymać zwrot pieniędzy, możesz cofnąć się tylko o 3 lata. Złożenie zaświadczeń o błędzie powinno tymczasowo usunąć Twoją nieruchomość z procesu sprzedaży podatkowej, podczas gdy hrabstwo ocenia Twoją prośbę o zwrot pieniędzy.

2. Opublikowane zawiadomienie o zaległych nieruchomościach

Następnie poborca hrabstwa umieści Twoją nieruchomość na liście nieruchomości z zaległymi podatkami, która zostanie opublikowana w lokalnej gazecie.

Hrabstwo prześle Ci również zawiadomienie listem poleconym lub poleconym.

3. Sprzedaż podatkowa

Jeśli nie zapłacisz podatków lub złożysz wniosek o certyfikat błędu przed datą rocznej sprzedaży podatku, hrabstwo może sprzedać niezapłacone podatki na aukcji publicznej.

4. Okres wykupu

Po sprzedaniu niezapłaconych podatków nabywcy podatków, nadal masz prawo do odzyskania podatków od urzędnika okręgowego w ciągu 30 miesięcy. Nabywca podatku może wyrazić zgodę na przedłużenie 30-miesięcznego okresu, aby dać Ci więcej czasu na zapłatę. Ale nabywca podatku nie musi dawać Ci więcej czasu.

5. Proces wykupu

Aby dowiedzieć się, ile musisz zapłacić, aby umorzyć podatki, musisz wystąpić do hrabstwa o „oszacowanie umorzenia”. Opłata za oszacowanie wykupu może wynosić zaledwie 10 USD, ale generalnie wzrasta z czasem. O oszacowanie wykupu należy wystąpić na długo przed upływem 30-miesięcznego terminu.

Aby umorzyć podatki, musisz zapłacić urzędnikowi okręgowemu pełną kwotę wskazaną w oszacowaniu umorzenia. To zawiera:

• Zaległe i bieżące podatki,
• Zainteresowanie i
• Kary plus koszty.

Odsetki, kary i koszty administracyjne mogą być znaczne.

6. Akt podatkowy

Jeśli nie odprowadzisz podatku od urzędnika powiatowego w terminie 30 miesięcy, nabywca podatku może zwrócić się do sądu o wydanie aktu podatkowego. Z chwilą zarejestrowania przez nabywcę podatku aktu podatkowego, staje się on prawnym właścicielem nieruchomości. Mogą wtedy eksmitować cię z domu.

7. Eksmisja

Po zawarciu umowy podatkowej nabywca podatkowy może po prostu złożyć wniosek o eksmisję z domu w tej samej sprawie, w której zażądał zawarcia umowy podatkowej. Nie musi wnosić nowej sprawy o eksmisję ani doręczać nowego wezwania.

Co jeśli mam hipotekę na nieruchomości?

Zastaw podatkowy zarejestrowany przez poborcę okręgowego ma pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami lub zastawami zarejestrowanymi na nieruchomości, nawet tymi, które zostały zarejestrowane przed zastawem podatkowym. Oznacza to, że hrabstwo otrzyma zapłatę przed innymi bankami lub osobami, które mają roszczenia do domu.

Jeśli masz kredyt hipoteczny i zalegasz z podatkami od nieruchomości, firma hipoteczna prawdopodobnie wkroczy, aby zapłacić podatek poborcy. Firma hipoteczna chce chronić swoje interesy w nieruchomości.

Uwaga: Niepłacenie podatków jest zwykle niedozwolone w ramach umowy o kredyt hipoteczny. Może to spowodować, że firma hipoteczna złoży wniosek o przejęcie.

A jeśli nie stać mnie na odkupienie podatków?

Jeśli nie możesz sobie pozwolić na umorzenie podatków, możesz spróbować skontaktować się z pożyczkodawcą hipotecznym, aby sprawdzić, czy umorzy on podatki i doda saldo do istniejącego kredytu hipotecznego.

Możesz również rozważyć zaciągnięcie linii kredytowej pod zastaw domu („HELOC”) lub odwróconej hipoteki, aby zapłacić podatki. Aby kwalifikować się do odwróconego kredytu hipotecznego, musisz mieć co najmniej 62 lata. Powinieneś porozmawiać z prawnikiem lub bankierem o konsekwencjach odwróconego kredytu hipotecznego przed wyborem tej drogi.

Co zrobić, jeśli już straciłem swoją nieruchomość na rzecz nabywcy podatkowego?

Jeśli utraciłeś już swoją nieruchomość na podstawie aktu podatkowego, możesz otrzymać trochę pieniędzy z hrabstwa Indemnity Fund, aby zrekompensować ci utraconą nieruchomość. Możesz być w stanie współpracować z nabywcą podatków, aby wykorzystać te pieniądze na odkupienie nieruchomości.

Kiedy ubiegać się o nagrodę

Wniosek o odszkodowanie należy złożyć w ciągu 10 lat od daty wydania aktu podatkowego przez sąd.

Jak ubiegać się o nagrodę

Musisz złożyć wniosek o odszkodowanie do sądu, który wydał akt podatkowy. Musisz wskazać skarbnika hrabstwa jako pozwanego, ponieważ skarbnik pełni funkcję powiernika funduszu gwarancyjnego.

Powinieneś porozmawiać z prawnikiem o pomoc w złożeniu wniosku o odszkodowanie.

Informacje te są publikowane jako usługa publiczna przez Illinois Legal Aid Online i jej partnerów. Jego celem jest informowanie ludzi o ich prawach i obowiązkach prawnych. . Porozmawiaj z prawnikiem, jeśli masz pytania, w jaki sposób te informacje odnoszą się do Ciebie.