¿Qué es un "Contract for Deed" (contrato de escrituras)?

 El "Contract for Deed" es un método comúnmente utilizado para comprar una casa, generalmente utilizado por personas de bajos ingresos. Tenga cuidado con este tipo de contrato. Un "Contract for Deed" le da menos derechos y protecciones que un préstamo hipotecario.

La mayoría de las ventas con un "Contract for Deed" sólo requieren un pago inicial pequeño. Usted se compromete a pagar el precio total al vendedor o a la agencia que se ocupa de la venta durante varios años. También se compromete a pagar los intereses que apliquen sobre el precio. Usted recibirá el "deed" (escritura) y la titularidad de la vivienda una vez que haya hecho el último pago. 

Siempre debe consultar con un abogado antes de firmar un "Contract for Deed." En la sección de Buscar Ayuda Legal podrá encontrar ayuda legal gratuita.

¿Qué se necesita para un "Contract for Deed"?

Usted debe conseguir un contrato escrito.  Usted solo puede hacer cumplir un acuerdo con un contrato escrito.   El contrato debe de contener la siguiente información:

• Su nombre
• El nombre del vendedor
• Una descripción de la propiedad (donde la propiedad está ubicada; será mejor si tiene una "descripción legal")
• El número de índice permanente
• El precio
• Su firma y la firma del vendedor

Usted también debe asegurar que tiene todos de las condiciones de que usted y el vendedor se pusieron de acuerdo, la tasa de interés, el número de pagos, y quién pagará los impuestos inmobiliarios.

¿Debo registrar el contrato?

Usted debe registrar el contrato de escrituras en el condado donde se encuentre la propiedad tan pronto como sea posible.  Registrar el contrato ayuda a protegerlo. Debe registrar el contrato incluso si en él se declara que “no puede” ser registrado.  Para registrarlo de forma oficial, debe llevar el contrato firmado a la corte de su condado.

¿Quién es responsable de hacer reparaciones?

Tras comprar la propiedad, usted deberá encargarse de todas las reparaciones. El vendedor debe arreglar determinados problemas de la vivienda si estos existían antes de la compra, si:

• El vendedor se ha comprometido a realizar las reparaciones;
• El vendedor conocía los defectos debido a otras inspecciones y no se lo comunicó a usted; o
• El vendedor es culpable de fraude y mentiras.

Acuerdo de reparaciones 

En algunas ocasiones, el vendedor se compromete a encargarse de las reparaciones. Si este acuerdo figura en el "Contract for Deed," el vendedor puede ser obligado a cumplirlo.  Asegúrese siempre de obtener este tipo de acuerdo por escrito.

Inspección previa

Muchas viviendas nunca han sido inspeccionadas.  Si durante una inspección de la casa se encuentran violaciones del código civil, el vendedor debería informarle.  Si el vendedor no le informa acerca de estas violaciones, usted puede anular el contrato. Además, también se le devolverá parte de su dinero.

Fraude y mentiras

Si el vendedor miente acerca del estado de la vivienda para convencerle a realizar la compra, usted podrá cancelar el contrato. Además, podrá obligar al vendedor a reparar determinados problemas. El contrato por escrito debe incluir las declaraciones que el vendedor haga sobre la vivienda.

¿El vendedor me tiene que dar algo más sobre la condición de la propiedad?

Si.  El vendedor le tiene que dar un divulgación residencial inmobiliario, conocido en inglés como Residential Real Property disclosure.   Esta forma obliga al vendedor decirle sobre cualquier defectos mayores en la propiedad de lo que el vendedor tiene el conocimiento.   Si el vendedor dice en el reporte que hay un problema grave con la casa, usted tiene el derecho a cancelar el contrato.  Sin embargo, podrá ver problemas graves en su casa que el vendedor no sabe sobre o que no sea cubierto por el reporte.   El reporte tampoco requiere al vendedor de decirle sobre sus problemas menores.

Escuche que también recibo una forma de divulgación de plomo,  ¿Qué es eso?

Esto le dice que la casa ha sido inspeccionado para la pintura de plomo.   El vendedor también le tiene que dar un folleto sobre los efectos del plomo.  Él le tiene que dar 10 días para inspeccionar la casa para la pintura de plomo.   Si usted encuentra pintura de plomo, usted no tiene que comprar la casa.   El vendedor no tiene que inspeccionar la casa para plomo, así que todavía puede ver pintura de plomo en la casa aun si él dice que la casa no ha sido inspeccionado.

¿Quién es responsable de los Impuestos Inmobiliarios Estatales y del Seguro de Propietario?

Usted debe pagar los impuestos y el seguro de propietario de la vivienda una vez realizada la venta.  A veces, el vendedor debe impuestos atrasados. Usted debe comprobar que no haya impuestos atrasados.  Si hay impuestos que no han sido pagados, debe especificarse en el ”Contract for Deed” que el vendedor deberá pagarlos.

Debe asegurarse de pagar los impuestos y el seguro de propietario en el lugar correcto.  Recuerde hacer sus pagos cuando se debe.

A veces un comprador paga las tasas, impuestos y el seguro de propietario mediante una cuenta de depósito en garantía.  Los pagos mensuales de la cuenta se subirán cada año, con el aumento del costo.

¿Cómo puedo evitar la pérdida de mi vivienda?

Si recibe un “notice of foreclosure" (aviso de ejecución hipotecaria) o un “court summons" (citatorio judicial), usted debe contactar a un abogado tan pronto como sea posible.

Si usted no puede hacer los pagos conforme al ”Contract for Deed,” el vendedor puede anular el contrato. El vendedor debe informarle sobre su intención de anular el contrato. El vendedor debe esperar 30 días antes de acudir a la corte para intentar desalojarlo.  Generalmente, si usted paga lo que debe en estos 30 días, el caso no llega a la corte.  En ese caso el contrato no se anularía.

Si el caso llega a la corte, usted debe argumentar su caso ante un juez.  El vendedor hará lo mismo.  Si el juez otorga una sentencia en su contra, es posible que aún tenga la posibilidad de mantener el contrato. Para eso, debe haber pagado más del 25% del precio del contrato. Si lo ha hecho, la corte debe concederle al menos 60 días (y 180 máximo) para pagar al vendedor la cantidad debida. Si usted paga lo que debe, puede quedarse en la vivienda y seguir pagando conforme a lo acordado en el contrato.  Si no ha pagado más del 25% del precio total, puede que el juez le conceda de todas formas el tiempo extra.  Sin embargo, el juez también puede devolver la vivienda al vendedor, desalojarlo a usted y anular el contrato.