Wprowadzenie

W Illinois, niezapłacona kwota zasądzona może stać się zastawem na nieruchomości z mocy orzeczenia sądowego. Zastaw z mocy orzeczenia sądowego pozwala wierzycielowi na wymuszenie sprzedaży nieruchomości należącej do dłużnika (ciebie). Pieniądze uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są następnie wykorzystane do zapłaty kwoty zasądzonej. Wierzyciel może również zwrócić się do sądu o sprzedaż nieruchomości przez szeryfa, nawet bez zastawu sądowego. Aby uzyskać zastaw z mocy orzeczenia sądowego, wierzyciel musi złożyć odpowiednie dokumenty w biurze rejestrowym hrabstwa. 

Przepisy o zabezpieczeniu gospodarstwa domowego przed roszczeniami (The Homestead Exemption) sprawiają, że wierzycielowi jest trudniej, jeśli nieruchomość jest twoim głównym miejscem zamieszkania, nawet jeśli posiada on zastaw z mocy orzeczenia sądowego. Nawet w przypadku sprzedaży nieruchomości możesz odzyskać swój dom poprzez zapłatę pieniężną.

Skutki zastawu

Zastaw jest ustanowiony na nieruchomości, której jesteś właścicielem. W stanie Illinois, wyrok sądu musi być najpierw zarejestrowany w Rejestrze Akt (Recorder of Deeds) w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. Wierzyciel musi zarejestrować wyrok, nawet jeśli nieruchomość znajduje się w tym samym hrabstwie, w którym został wydany wyrok. Następnie wierzyciel może zmusić cię do sprzedaży nieruchomości w celu zapłacenia kwoty zasądzonej w wyroku. Może to zrobić, nawet jeśli jesteś winien pieniądze innym wierzycielom.

Zastaw pozostaje w mocy przez 7 lat, nawet jeśli wierzyciel nie wymusi sprzedaży. Oznacza to, że prawdopodobnie nie będziesz mógł sprzedać nieruchomości w tym czasie, ponieważ kupujący będzie chciał, abyś zapłacił kwotę zasądzoną w całości zanim potwierdzi on zakup nieruchomości. Wierzyciel może  również dwukrotnie odnowić zastaw, w sumie na 21 lat. Po zarejestrowaniu zastawu w Rejestrze Akt (Recorder of Deeds) w danym hrabstwie, wierzyciel może wystąpić z powództwem o jego wykonanie. Egzekwowanie lub przejęcie zastawu odbywa się w taki sam sposób, jak przejęcie hipoteki.

Przejęcie zastawu

Jeśli wierzyciel zdecyduje się na wyegzekwowanie zastawu sądowego, sprawdzi tytuły prawne do nieruchomości w celu odnalezienia wszelkich innych zastawów na nieruchomości. Strony posiadające takie zastawy zostaną również wymienione jako pozwani w powództwie o przejęcie majątku, w celu rozstrzygnięcia ich roszczeń.

Po złożeniu wniosku do sądu, wierzyciel musi doręczyć wszystkim pozwanym wezwanie oraz kopię wniosku. Wniosek będzie zawierał:

• Informacje dotyczące zastawu z mocy orzeczenia sądowego
• Wniosek o wydanie orzeczenia o przejęciu zastawu
• Wniosek o sądową sprzedaż nieruchomości wraz z kosztami
• Kopię pierwotnego orzeczenia sądu, na podstawie którego ustanowiono zastaw na nieruchomości
• Oświadczenie dotyczące sześciomiesięcznego okresu wykupu po sprzedaży

Pozwani na udzielenie odpowiedzi mają 30 dni od daty doręczenia. Jeśli taka odpowiedź nie wpłynie do sądu, sąd może wydać przeciwko tobie wyrok zaoczny.

Wierzyciel zarejestruje zawiadomienie o przejęciu w Rejestrze Akt (Recorder of Deeds). W ten sposób o procesie sądowym mającym wpływ na tytuł prawny do nieruchomości powiadomiona zostaje opinia publiczna. Uniemożliwia to również nieznanym wierzycielom dochodzenie roszczeń z tytułu sprzedaży egzekucyjnej. Zawiadomienie o przejęciu będzie również publikowane w lokalnej gazecie raz w tygodniu przez trzy kolejne tygodnie, co najmniej 30 dni przed wydaniem przez sąd orzeczenia o przejęciu.

Jeśli sąd wyda orzeczenie o przejęciu, zastaw zostaje unieważniony w wyniku sprzedaży nieruchomości. Pierwotny właściciel ma jeszcze ostatnią szansę na odzyskanie nieruchomości, jak wyjaśniono poniżej.

Powiadomienie i sprzedaż

Wierzyciel musi wystosować zawiadomienie o każdej proponowanej sprzedaży nieruchomości. Podobnie jak zawiadomienie o przejęciu, zawiadomienie o sprzedaży musi zostać opublikowane w lokalnej gazecie. Pierwsze zawiadomienie należy opublikować na 45 dni przed sprzedażą nieruchomości, a ostatnie na co najmniej 7 dni przed sprzedażą. Opublikowane zawiadomienie znajdzie się w sekcji gazety poświęconej nieruchomościom, w części zawierającej zawiadomienia prawne. Zawiadomienie powinno być również umieszczone w 3 miejscach publicznych w hrabstwie, zazwyczaj w biurze szeryfa i w budynku sądu. Zawiadomienie musi zawierać datę, miejsce oraz czas sprzedaży. Musi także wskazywać wierzyciela i dłużnika.

Sprzedaż w celu przejęcia odbędzie się w drodze aukcji publicznej. Po zakończeniu aukcji sąd wyda nakaz zatwierdzający sprzedaż oraz pokrycie wszystkich kosztów i wydatków. Następnie szeryf wyda nabywcy Zaświadczenie o Sprzedaży. Wpływy ze sprzedaży zostaną wypłacone wierzycielom w kolejności ich pierwszeństwa. Jeśli po spłaceniu wierzycieli pozostaną jakieś pieniądze, zostaną one zwrócone tobie. W postanowieniu sądu zatwierdzającym sprzedaż podana jest końcowa data okresu wykupu. Okres wykupu jest ostatnią szansą na odzyskanie nieruchomości.

Prawa do wykupu

Nawet w przypadku, gdy wierzyciel wymusił sprzedaż nieruchomości, nadal masz prawo wykupić nieruchomość. Możesz to zrobić w ciągu 6 miesięcy od daty sprzedaży. Aby wykupić nieruchomość, musisz zapłacić kwotę, którą kupujący zapłacił za nieruchomość, plus 10% odsetek. Środki te są wypłacane wierzycielowi lub kupującemu. Otrzymasz zaświadczenie o wykupie, które powinno zostać zarejestrowane w Rejestrze Akt (Recorder of Deeds) danego hrabstwa. Zaświadczenie o wykupie anuluje sprzedaż i umożliwia oficjalne odzyskanie nieruchomości.  

[no-lexicon]Wniosek[/no-lexicon] o obrót

Jak wspomniano powyżej, wierzyciel może zwrócić się do sądu o sprzedaż nieruchomości przez szeryfa bez zastawu. Wierzyciel z wyroku sądowego może złożyć wniosek o obrót nieruchomością w celu zaspokojenia wyroku. Oznacza to, że jeśli wniosek zostanie rozpatrzony pozytywnie przez sąd, nieruchomość zostanie wystawiona na sprzedaż przez szeryfa bez kosztów i opóźnień związanych z przejęciem lub zastawem.  

Wnioski o obrót nie są często stosowane i muszą spełniać następujące wymagania:

• Dług wynikający z wyroku musi być większy niż Twój udział w kapitale. Udział w kapitale odnosi się do wartości domu pomniejszonej o twój dług. Na przykład, jeśli twój dom jest wart $100,000, a ty masz kredyt hipoteczny na $70,000, twój udział w kapitale wynosi $30,000.
• Wierzyciel musi spłacić wszelkie hipoteki na nieruchomości przed zachowaniem jakichkolwiek wpływów ze sprzedaży.
• Jeśli nieruchomość, która jest przedmiotem obrotu, jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, podlega ona przepisom o zabezpieczeniu gospodarstwa domowego przed roszczeniami (The Homestead Exemption), o których mowa poniżej.  

The Homestead Exemption - przepisy o zabezpieczeniu gospodarstwa domowego przed roszczeniami

W Illinois, przepisy o zabezpieczeniu gospodarstwa domowego przed roszczeniami (The Homestead Exemption) zapobiegają sprzedaży twojego domu w celu zaspokojenia zastawu, jeśli twój udział kapitałowy w domu jest mniejszy niż kwota wyłączenia.

Kwota wyłączenia wynosi $15,000 dla osoby samotnej i $30,000 dla małżeństwa, które posiada dom wspólnie. Jeśli udział kapitału własnego jest mniejszy niż kwota wyłączenia, nie może nastąpić przymusowa sprzedaż domu.

Na przykład, jeśli twój dom jest wart $85,000, ale jest na nim ustanowiona hipoteka na $75,000, wówczas twój udział w kapitale wynosi $10,000. Jest to mniej niż limit wyłączenia$15,000, więc twój dom jest wyłączony z przymusowej sprzedaży.

Jeżeli kwota udziału kapitałowego jest wyższa niż kwota wyłączenia, wówczas dom może zostać sprzedany w celu zaspokojenia długu wynikającego z wyroku Wierzyciel nie otrzyma żadnych pieniędzy ze sprzedaży, dopóki nie spłaci kredytu hipotecznego i innych pożyczek na nieruchomości. Musisz otrzymać zapłatę za wyłączenie (Homestead Exemption). Wierzyciel musi zapłacić ci kwotę $15,000 lub $30,000, jeśli jesteś w związku małżeńskim. Wielu wierzycieli nie wymusza sprzedaży domu, ponieważ wymaga to zbyt wiele zachodu.

Zobacz Pieniądze i mienie, które dłużnik może chronić przed windykacją aby uzyskać więcej informacji o wyłączeniach.

Podsumowanie

Wierzyciel musi ponieść koszty przejęcia nieruchomości w celu zaspokojenia roszczeń wynikających z orzeczenia o zastawie. Koszty te obejmują:

• Uwierzytelniony odpis wyroku
• Sprawdzenie zastawu
• Raport w sprawie tytułu własności
• Wyceny
• Opłaty rejestracyjne
• Wydatki na publikację
• Koszt sprzedaży

Wierzyciel musi również wziąć pod uwagę wyłączenie (homestead exemption). Nie ma sensu wymuszać sprzedaży nieruchomości, jeśli nie zarobi się na niej pieniędzy, więc najprawdopodobniej stanie się to wtedy, gdy będziesz w stanie zapłacić kwotę zasądzoną w wyroku lub gdy kwota wyroku jest wysoka i masz dużo udziału kapitałowego w nieruchomości  

Zazwyczaj najlepszą strategią dla wierzyciela wyroku jest zarejestrowanie wyroku i uzyskanie zastawu na nieruchomości, a następnie czekanie, aż ją sprzedasz. Większość nabywców nie kupi nieruchomości, która ma ustanowiony na niej zastaw, więc będziesz musiał uregulować dług, zanim będziesz mógł sprzedać nieruchomość.