Aby eksmitować najemcę, wynajmujący musi go powiadomić i przejść przez proces sądowy w celu uzyskania nakazu eksmisji. Szeryf może następnie wyegzekwować nakaz eksmisji poprzez fizyczne usunięcie najemcy. Wynajmujący nie może zmienić zamków ani usunąć mienia najemcy, dopóki szeryf nie wyegzekwuje nakazu eksmisji.

Ważne i nieważne powody, dla których wynajmujący może eksmitować najemcę

Wynajmujący może eksmitować najemcę, jeśli najemca

• Nie płaci czynszu,
• Złamie którąkolwiek z zasad określonych w umowie najmu,
• Uszkadza nieruchomość,
• Nie opuszcza nieruchomości po zakończeniu umowy najmu, lub
• Nie posiada pisemnej umowy najmu, ale płaci czynsz co miesiąc, a wynajmujący powiadomi go o przeprowadzce z odpowiednim wyprzedzeniem (patrz poniżej).

Wynajmujący nie może eksmitować najemcy za:

• Skargi dotyczące lokalu lub budynku, które inspektor budowlany uzna za zasadne,
• Niepłacenie czynszu, jeśli najemca opuścił lokal na pewien czas z powodu przemocy domowej lub groźby jej użycia. Ma to zastosowanie tylko wtedy, gdy najemca pisemnie powiadomi o tym wynajmującego.
• Niepłacenie czynszu, jeśli wynajmujący zaakceptował należny czynsz przed zakończeniem okresu wypowiedzenia, lub
• Rasa, kolor skóry, narodowość, pochodzenie, płeć, niepełnosprawność, religia, status rodzinny (tj. bycie w ciąży lub posiadanie dzieci poniżej 18 roku życia), niekorzystne zwolnienie z wojska, status wojskowy, wiek, stan cywilny, orientacja seksualna, bycie stroną chronioną na mocy nakazu ochrony lub źródło dochodu. Dowiedz się więcej o dyskryminacji mieszkaniowej.

Wymagana kwota powiadomienia

Wymagany okres wypowiedzenia zależy od przyczyny eksmisji:

• Niepłacenie czynszu = 5 dni wypowiedzenia.
• Naruszenie warunków umowy najmu = 10 dni wypowiedzenia. (Jednak w nieruchomościach objętych Chicago RLTO lub Cook County RTLO najemca ma prawo do naprawienia naruszenia w okresie wypowiedzenia)
• Zakończenie umowy najmu z miesiąca na miesiąc z innego powodu = 30 dni wypowiedzenia*

Jeśli najemca zapłaci czynsz w ciągu 5-dniowego okresu wypowiedzenia, stanowi to obronę przed eksmisją.

*W Chicago, w przypadku nieruchomości podlegających Chicago RLTO, wymagany okres wypowiedzenia zależy od tego, jak długo najemca tam mieszkał:

• Mniej niż 6 miesięcy = 30 dni wypowiedzenia lub najemca może pozostać do 60 dni dłużej.
• od 6 miesięcy do 3 lat = 60 dni wypowiedzenia lub najemca może pozostać do 60 dni.
• Powyżej 3 lat = 120 dni wypowiedzenia lub najemca może pozostać do 120 dni.
• Wynajmujący muszą złożyć wymagane wypowiedzenie niezależnie od tego, czy umowa najmu ma formę pisemną czy ustną. Dotyczy to tylko nieruchomości podlegających Chicago RLTO.

W podmiejskim hrabstwie Cook wynajmujący musi złożyć 60-dniowe wypowiedzenie lub najemca może pozostać do 120 dni. Wynajmujący muszą złożyć wymagane wypowiedzenie niezależnie od tego, czy umowa najmu jest pisemna czy ustna. Dotyczy to nieruchomości podlegających RLTO hrabstwa Cook, które nie obejmuje Chicago, Evanston, Oak Park ani Mount Prospect.

W Oak Park wynajmujący musi powiadomić najemcę z 60-dniowym wyprzedzeniem lub najemca może pozostać w lokalu do 120 dni.

Przegląd procesu eksmisji (powiat Cook)

Uwaga: w Cook County, jeśli nie masz prawnika, zostaniesz skierowany do Early Resolution Program (ERP). Jeszcze przed skierowaniem, ERP może zapewnić bezpłatną poradę prawną, pomoc w wynajmie, usługi mediacyjne i pomoc w negocjowaniu ugody w sprawie. Aby dowiedzieć się więcej o ERP, odwiedź stronę https://www.cookcountylegalaid.org/ lub zadzwoń na infolinię Cook County Legal Aid for Housing and Debt (CCLAHD) pod numer 855-956-5763.

Proces eksmisji w hrabstwie Cook obejmuje następujące kroki, które musi podjąć wynajmujący:

1. Wręczenie najemcy zawiadomienia o eksmisji.
2. Wniesienie sprawy o eksmisję przeciwko najemcy(-om) do sądu.
3. Doręczenie najemcy (najemcom) dokumentów sądowych dotyczących eksmisji.
4. Udajesz się do sądu ds. eksmisji na Zoom lub osobiście (jeśli nie masz prawnika, zostaniesz skierowany do ERP).
5. Sprawa zostaje rozwiązana, gdy
   • Najemca egzekwuje swoje prawo do zapłaty i pozostania,
   • Osiągniesz porozumienie z najemcą (najemcami), plan płatności i/lub plan wyprowadzki, a sprawa o eksmisję zostanie oddalona, LUB
   • Nakaz eksmisji zostaje wydany przeciwko najemcy (najemcom)
6. Jeśli nakaz eksmisji został wydany przeciwko najemcy(-om), a najemca(-y) nie wyprowadził(-y) się w wymaganym terminie, nakaz eksmisji jest egzekwowany przez szeryfa.

Przegląd procesu eksmisji (poza powiatem Cook)

Proces eksmisji poza powiatem Cook obejmuje następujące kroki, które musi podjąć wynajmujący:

1. Wręczenie najemcy (najemcom) zawiadomienia o eksmisji.
2. Wniesienie sprawy o eksmisję przeciwko najemcy(-om) do sądu.
3. Doręczenie najemcy (najemcom) dokumentów sądowych dotyczących eksmisji
4. Udajesz się do sądu ds. eksmisji na Zoom lub osobiście.
5. Sprawa zostaje rozwiązana, gdy
   • Osiągasz porozumienie z najemcą (najemcami), plan płatności i/lub plan wyprowadzki, a sprawa o eksmisję zostaje oddalona, LUB
   • Nakaz eks misji zostaje wydany przeciwko najemcy (najemcom)
6. Jeśli nakaz eksmisji został wydany przeciwko najemcy(-om), a najemca(-y) nie wyprowadził(-y) się w wymaganym terminie, nakaz eksmisji jest egzekwowany przez szeryfa