Kaucja zabezpieczająca to płatność od najemcy będąca w posiadaniu właściciela. Ma to na celu upewnienie się, że najemca płaci czynsz w terminie. Ma to na celu upewnienie się, że najemca utrzymuje mieszkanie lub dom w dobrym stanie. Wynajmujący zatrzymuje kaucję do momentu wyprowadzenia się najemcy. Kaucja jest własnością najemcy do czasu zakończenia najmu.

Lokalne prawo może wymagać od wynajmującego przechowywania kaucji na oddzielnym koncie bankowym. Zapobiega to wydaniu kaucji przez wynajmującego.

Umowa najmu powinna wyjaśniać cel kaucji zabezpieczającej lub depozytu na wypadek szkód. Powinna określić na co może być ona wydana. Czasem może nie być umowy najmu. Umowa najmu może nie mowić o tym na co kaucja może być wydana. W tym wypadku wynajmujący może wykorzystać depozyt na następujące cele:

• Niezapłacony czynsz
• Sprzątanie mieszkania
• Naprawianie szkód

Z kaucji nie można usunąć normalnego zużycia mieszkania.

Jeśli pisemna umowa najmu określa koszty czyszczenia, naprawy lub wymiany części składowej nieruchomości, koszty te muszą obejmować szkody wykraczające poza normalne zużycie.

Ile może wynosić kaucja zabezpieczająca?

Ogólnie rzecz biorąc, nie ma ograniczeń co do wysokości, jaką wynajmujący może pobrać jako depozyt zabezpieczający. Właściciele zazwyczaj pobierają czynsz za jeden lub dwa miesiące. Ale jest kilka wyjątków:

• Mieszkania socjalne lub publiczne: właściciele mogą pobierać jedynie depozyt podobny do depozytu pobieranego przez prywatnych właścicieli na danym obszarze.
• Parki domków mobilnych:  Właściciele nie mogą pobierać czynszu za więcej niż jeden miesiąc. Dotyczy to sytuacji, gdy właściciel wynajmuje 5 lub więcej przyczep.
• Suburban Cook County: właściciele nie mogą pobierać więcej niż półtora miesiąca czynszu

Uwaga: Czasami wynajmujący pobiera opłatę za wprowadzenie się zamiast depozytu zabezpieczającego. Opłata za przeprowadzkę nie jest depozytem zabezpieczającym i nie ma takich samych zabezpieczeń jak kaucja. Opłata za wprowadzenie się zwykle nie podlega zwrotowi. Jeśli jednak opłata za wprowadzanie się jest dużą kwotą, podobną do kwoty 1x lub 2x miesięcznego czynszu, można ją uznać za depozyt zabezpieczający.

Czy najemca może  nie płacić lczynszu za ostatni miesiąc, skoro właściciel ma depozyt zabezpieczający?

Nie. Kaucja nie zastępuje wynajmu. Nie ma znaczenia, że ​​wynajmujący zatrzymują kaucję, jeśli najemca opuści mieszkanie z tytułu czynszu. Właściciel może zażądać czynszu, a następnie wnieść sprawę o eksmisję. Wtedy najemca może być zmuszony do wyprowadzki przed końcem miesiąca.

Jeśli wynajmujący i najemca zgadzają się wykorzystać depozyt zabezpieczający na pokrycie czynszu, umowa ta powinna zostać sporządzona na piśmie.

Pisemne oświadczenie o szkodach

Czasami najem lub lokalne prawo wymaga, aby wynajmujący przedstawił pisemne oświadczenie o szkodach przed pobraniem pieniędzy z kaucji.  W Chicago, właściciel musi dać najemcy pisemne oświadczenie o szkodach w ciągu 30 dni od wyprowadzki najemcy, chyba że jest to budynek zajmowany przez właściciela, w którym znajduje się 6 lub mniej lokali. W pozostałej części stanu Illinois obowiązuje następujące prawo.

W podmiejskim hrabstwie Cook właściciel musi przekazać najemcy pisemne oświadczenie o odszkodowaniu w ciągu 30 dni od wyprowadzenia się najemcy. Prawo w większości pozostałej części stanu Illinois jest następujące.

• Właściciele budynków, w których są 4 lub mniej mieszkań, nie muszą wystawiać najemcom pisemnych oświadczeń o odszkodowaniu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy jest to wymagane w umowie o wynajem. Jeśli umowa najmu wymaga od wynajmującego złożenia pisemnego oświadczenia do najemcy, właściciel musi opisać wszelkie szkody w nieruchomości, za które chce zapłacić z kaucji. Umowa najmu powinna określać, kiedy właściciel musi przekazać najemcy to oświadczenie i jakie informacje muszą być w nim zawarte.
• Właściciele budynku, w którym znajduje się 5 lub więcej mieszkań, muszą złożyć pisemne oświadczenie do najemcy w ciągu 30 dni od wyprowadzki. Wynajmujący musi podać rzeczywisty lub szacunkowy koszt naprawy i przedstawić pokwitowania za naprawy, chyba że cena została podana w umowie najmu. Właściciel nie musi wysyłać najemcy oświadczenia, jeśli zatrzymał kaucję, ponieważ najemca był winien czynsz. 

Aktualny adres pocztowy lub e-mail

Najemca musi podać wynajmującemu aktualny adres pocztowy lub e-mail. W ten sposób wynajmujący może przesłać im pisemne oświadczenie. W przeciwnym razie wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za nieprzedstawienie paragonów lub zwrot kaucji.

Właściciel nie może pokazać rachunków

Jeśli wynajmujący nie może przedstawić pokwitowań za szkody, nadal musi dostarczyć listę kosztów. Musi przedstawić wszelkie inne dowody, jakie posiada, aby wykazać, ile zapłacił za naprawę. Musi wyjaśnić, dlaczego nie może przedstawić rachunków. 

Kiedy zostanie zwrócona kaucja?

Czasami właściciel musi zwrócić depozyt zabezpieczający w określonym czasie. W Chicago, właściciel musi zwrócić kaucję w ciągu 45 dni od wyprowadzki najemcy, chyba że jest to budynek zajmowany przez właściciela z 6 lub mniej lokalami. Jeśli najemca wyprowadził się z powodu pożaru, wynajmujący musi zwrócić kaucję w ciągu 7 dni. W pozostałej części stanu Illinois prawo jest następujące.

W podmiejskim hrabstwie Cook właściciel musi zwrócić kaucję w ciągu 30 dni od wyprowadzenia się najemcy. Prawo w większości pozostałej części stanu Illinois jest następujące.

• 4 mieszkania lub mniej: nie ma określonych reguł. 
• 5 mieszkań lub więcej: właściciel musi zwrócić depozyt zabezpieczający w ciągu 45 dni od wyprowadzki najemców. 

Jeśli właściciel nie zwrócił kaucji, oto list z żądaniem kaucji, z którego możesz skorzystać.