La siguiente pregunta fue presentada a John Roska, abogado/escritor cuya columna semanal "Preguntas y respuestas legales" (The Law Q&A) se publicaba en el periódico Champaign News Gazette.

Pregunta

Mi vecino dice que recientemente realizó una inspección de terrenosque muestra que mi caseta se encuentra dentro de los límites de su propiedad. Según él, debo retirarla. Sin embargo, construí la caseta hace 25 años y nadie ha presentado ninguna queja hasta ahora. ¿No es suficiente tiempo para que se convierta en mi propiedad de forma legal?

Respuesta

Probablemente. Se requieren 20 años para adquirir el título legal de una propiedad mediante la posesión adversa. Si su posesión ha sido "adversa", entonces es el propietario.

La posesión adversa es el único ejemplo de derechos de ocupación en la ley de propiedad de Illinois. Ya sea que la posesión comience por un error inocente o una intrusión ilegal, 20 años te convierten en el propietario legal del terreno.

La posesión adversa es el único ejemplo de derechos del ocupante ilegal en la ley de propiedad de Illinois. Ya sea que dicha posesión comience por un error inocente o una intrusión ilegal, después de 20 años se convierte en el propietario legal del terreno.

Pero no basta con cualquier posesión de 20 años. Las cortes de Illinois requieren 5 elementos esenciales. Tu posesión debe ser:

1. Continua,
2. Hostil o adversa,
3. Real,
4. Notoria, es decir, visible y conocida por todos, y tener posesión exclusiva de la propiedad, y
5. Bajo una reclamación de título incompatible con el del verdadero propietario.

Así que, si toma posesión con el permiso del propietario original, no es una posesión adversa. Podría convertirse en una posesión adversa, pero requeriría pruebas sólidas de que se ha revocado el permiso original. Sin esa prueba, no pase 20 años esperando que la posesión adversa le convierta en propietario.

La idea es que su posesión debe notificar claramente al mundo que está en posesión y reclamar la tierra como suya. Esa notificación en la vida real advierte a otros posibles propietarios que está desafiando su reclamación.

No se requieren cercas, señales o mejoras a la propiedad. Lo importante es que sus actos de posesión muestren a las personas del vecindario que usted controla la tierra.

Cuando usted toma posesión, comienza a correr el plazo de 20 años para presentar demandas legales para recuperar la tierra. Si el verdadero propietario no presenta una demanda para desalojarlo dentro de esos 20 años, la tierra será suya.

Como lo expresó la Corte Suprema de Illinois: Si la tierra está ocupada por alguien que no es el propietario durante 20 años sin permiso, usted "está impedido por la ley de realizar una entrada o presentar una acción para recuperar la posesión".

Por lo tanto, si alguien lo demanda para desalojarlo después de estar allí por 20 años, pero usted puede demostrar los 5 elementos esenciales, el demandante perdería. En caso de que usted demandara para declararse como el propietario, debería ganar.

El título que usted adquiere mediante la posesión adversa puede ser legal, pero no ocurre de inmediato. Se requerirá un caso judicial y una orden de un juez para que sus derechos sean exigibles. Esa orden podría convertirse en un título oficial registrado.

Existen otros tipos de posesión adversa posibles. Si usted tiene "color de título" y paga impuestos durante 7 años, puede adquirir un título legal. Si la tierra no está desocupada, también debe estar en posesión real durante esos 7 años.

"Color de título" generalmente se refiere a un documento escrito, como un contrato, escritura o testamento.