Una ejecución hipotecaria es cuando el banco embarga un bien inmueble a su propietario. Esto suele suceder cuando el propietario no ha realizado los pagos de la hipoteca.

Todo el proceso legal puede durar desde 7 meses hasta más de un año. A veces, el banco y el propietario llegan a un acuerdo y el caso se cierra. El propietario también puede vender la propiedad a un nuevo propietario.

Sus derechos y deberes no cambian cuando el arrendador se encuentra en proceso de ejecución hipotecaria. Por ejemplo:

• Usted y el arrendador todavía tienen que seguir su contrato de arrendamiento.
• Usted tiene que pagar el alquiler.
• Su arrendador, quien sea propietario o esté administrando la propiedad, todavía tiene que mantener la propiedad.

Usted no puede ser desalojado por el simple hecho de que el arrendador se encuentra en proceso de una ejecución hipotecaria. Además, el hecho de que el arrendador esté en proceso de ejecución hipotecaria no es una defensa para usted frente a un desalojo ante el tribunal. Por último, en Chicago, el arrendador debe notificarle dentro de los 7 días de haber sido demandado por una ejecución hipotecaria. En los suburbios del condado de Cook, el arrendador debe notificarle sobre una ejecución hipotecaria dentro de los 7 días. Si el propietario no notifica a los inquilinos, el inquilino puede rescindir el contrato de arrendamiento mediante notificación por escrito. El inquilino también puede demandar por $200 y honorarios legales.

Servicios públicos

El arrendador no puede obligarlo a irse cortando los servicios públicos, como el gas, electricidad o agua, o cambiando las cerraduras. Si cualquier persona que no sea el alguacil le ordena que se mude, el inmueble es clausurado o los servicios públicos se cortan sin una orden judicial, llame al 911, haga una denuncia policial y considere comunicarse con un abogado. Conozca más sobre los desalojos.

Reparaciones

Durante el proceso de ejecución hipotecaria, el arrendador es responsable del mantenimiento del inmueble. Si el tribunal designa un Administrador judicial (ver a continuación), el será el responsable del mantenimiento. Si no se está realizando el mantenimiento del inmueble o los servicios públicos como el gas, electricidad o agua se cortan, hable con el arrendador o Administrador judicial primero. Si aún no se resuelven los problemas, llame al departamento local de aplicación del código para edificaciones. La ciudad puede investigar y requerir que el propietario haga las reparaciones.

Administradores judiciales

El juez puede designar un Administrador judicial en el caso de ejecución hipotecaria. El Administrador judicial es la persona elegida por el tribunal para que administre la propiedad durante el caso. El Administrador judicial se encarga a menudo de mantener la propiedad y cobrar el alquiler de la propiedad durante el caso de ejecución hipotecaria. Se le debe notificar estos cambios por escrito. Puede saber si la propiedad tiene un Administrador judicial de los registros del caso que el secretario del circuito de su condado mantiene.

Dentro de los 21 días de haber sido designado como Administrador judicial de la propiedad, este debe:

• Tratar de averiguar los nombres y direcciones de todos los inquilinos en el inmueble.
• Notificarle por escrito:
  • La ejecución hipotecaria.
  • El nombre del Administrador judicial para comunicarse en cuanto a las reparaciones.
  • El nombre y el número de caso del caso de la ejecución hipotecaria.
  • Cómo pagar su alquiler.
• Publicar este aviso en la propiedad.

Los administradores judiciales no pueden cobrar el alquiler hasta que le notifiquen. Si no lo hacen, su caso de desalojo puede ser desestimado. Si nadie cobra el alquiler o no está seguro de a quién pagar, es importante que guarde el alquiler.

Una vez que se le notifica debidamente, el Administrador judicial puede cobrar el alquiler atrasado después de apoderarse de la propiedad. Una vez que se notifica debidamente, el Administrador judicial puede desalojar a los inquilinos por no pagar el alquiler.

Nuevo propietario

Usted tiene derecho a que se le notifique por escrito en caso de que exista un nuevo propietario del inmueble.

El tribunal de ejecuciones hipotecarias puede ingresar una Orden de posesión con una Orden que confirma la venta. Esto cambia el propietario del inmueble. Se le debe notificar esto por escrito. Puede saber si eso ha pasado de los registros del caso que el secretario del circuito de su condado mantiene.

Dentro de los 21 días de tomar posesión de la propiedad, el nuevo propietario debe:

• Tratar de averiguar los nombres y direcciones de todos los inquilinos en el inmueble.
• Notificarle por escrito:
  • La ejecución hipotecaria
  • El nombre del nuevo arrendador
  • Con quién comunicarse para las reparaciones
  • El nombre y el número de caso del caso de la ejecución hipotecaria
  • Cómo pagar el alquiler
• Publicar este aviso en la propiedad

Los nuevos propietarios no pueden cobrar el alquiler hasta que le notifiquen. Si no lo hacen, su caso de desalojo puede ser desestimado.

Si se le pide que se mude.

Preste atención a las cartas y avisos publicados en el inmueble que indiquen que debe mudarse de inmediato. La mayoría de los arrendatarios son inquilinos "calificados" o "de buena fe" y tienen derecho a un aviso de al menos 90 días antes de que se pueda presentar un caso de desalojo contra ellos. Si recibe un aviso solicitándole que se mude en menos de 90 días o se inicia un proceso de ejecución hipotecaria contra usted, debe obtener ayuda legal.

Al igual que durante el proceso de ejecución hipotecaria, el nuevo propietario no puede obligarlo a irse cortando los servicios públicos o cambiando las cerraduras. Si cualquier persona que no sea el alguacil le ordena que se mude, el inmueble es clausurado o los servicios públicos se cortan sin una orden judicial, llame al 911, haga una denuncia policial y considere comunicarse con un abogado. Conozca más sobre los desalojos

Permanecer en la unidad después de la ejecución hipotecaria

Si usted es un inquilino del inmueble en la fecha en que la ejecución hipotecaria es definitiva, el nuevo propietario debe seguir el proceso legal para desalojarlo.

Si tiene un contrato de arrendamiento de buena fe, es posible que tenga más derechos. Usted tiene un contrato de arrendamiento de buena fe si:

• No es dueño del inmueble.
• Usted no es el hijo, cónyuge o padre del propietario.
• El contrato de arrendamiento fue acordado de manera justa.
• Su alquiler no está muy por debajo del alquiler que se cobra por otras unidades a su alrededor.
• Usted se mudó antes de que el juez confirmó la venta judicial de la propiedad.

Si tiene un contrato de arrendamiento de buena fe por escrito, entonces puede vivir en la propiedad hasta que finalice el contrato de arrendamiento. Solo puede ser desalojado después de que finalice el contrato de arrendamiento y el nuevo propietario le dé un aviso de 90 días.

Si no tiene un contrato de arrendamiento por escrito, pero hizo un acuerdo verbal, probablemente tenga un contrato de arrendamiento de mes a mes. En ese caso, debe recibir un aviso de 30 días para ser desalojado.

Si usted es un inquilino de buena fe, y la propiedad se transfirió a un nuevo propietario en la ejecución hipotecaria, debe recibir un aviso de 90 días. Sin embargo, es posible que no tenga 90 días si:

• Se le nombró en la demanda de ejecución hipotecaria desde el principio y no tiene un contrato de arrendamiento de buena fe. Es posible que se le haya entregado el caso de ejecución hipotecaria y que su nombre esté incluido en la Orden de desalojo.
• No tiene un contrato de arrendamiento de buena fe y el nuevo propietario presentó un Complementario Petición para la posesión en el caso de ejecución hipotecaria en su contra. La petición debe presentarse dentro de los 90 días posteriores a la orden final que confirma la venta. En ese caso, es posible que tenga hasta 120 días desde la fecha de la presentación hasta que deba irse.

Nota: Si usted alquila la propiedad de una persona que ya no es propietaria del inmueble, no tiene un contrato de arrendamiento válido. Usted no tiene ninguna de las protecciones para los arrendatarios en una ejecución hipotecaria. Es posible que haya sido víctima de un fraude. Si es así, debería considerar reportarlo como un delito. Sin embargo, para desalojarlo, el propietario real debe notificarle y acudir al tribunal para presentar un caso de desalojo. El Alguacil es la única persona que puede desalojarlo físicamente.

Cómo recuperar su depósito de garantía

Si su inmueble pasó por un proceso de ejecución hipotecaria, puede recuperar su depósito de garantía de su antiguo arrendador si no se lo dieron al nuevo propietario.

Si vive en un inmueble con 5 o más unidades, el juez debe ordenar al antiguo propietario que entregue los depósitos de garantía al nuevo propietario. Puede acudir al tribunal para solicitar al juez que lo haga.

Si la propiedad tiene menos de 5 unidades, ese nuevo propietario puede no ser responsable del depósito de garantía después de la ejecución hipotecaria. Pero si el depósito se transfiere al nuevo propietario, usted debe ser notificado.

Obtenga más información sobre Cómo recuperar su depósito de garantía.