Czym jest umowa kredytowa?

Umowa kredytowa umożliwia kupno domu bez udziału banku. Sprzedawca finansuje kupno nieruchomości przez nabywcę. Nabywca wprowadza się do domu po podpisaniu umowy. Nabywca płaci sprzedawcy miesięczne raty na poczet spłaty domu. Po dokonaniu spłaty akt własności domu przechodzi na nabywcę.

Jest to rozwiązanie zazwyczaj wybierane przez ludzi, którzy nie są w stanie uzyskać kredytu hipotecznego od banku. Może to wynikać z problemu kredytowego lub braku wkładu własnego. Niemniej jednak umowa kredytowa przyznaje mniej praw i zabezpieczeń niż kredyt hipoteczny. Dlatego najpierw skonsultuj się z prawnikiem, jeśli rozważasz tę opcję. Użyj narzędzia Uzyskaj pomoc prawną, aby znaleźć prawnika.

Ponieważ z umowami kredytowymi wiązały się nadużycia, wprowadzono przepis prawny wymagający włączenia określonych zapisów do umowy w odniesieniu do niektórych sprzedawców. Ten przepis ma zastosowanie do sprzedawców nieruchomości mieszkalnych z liczbą lokali od 1 do 4, którzy zawierają umowy częściej niż 3 razy w ciągu 12 miesięcy. Ma to zastosowanie do umów podpisywanych od 1 stycznia 2018 roku. Wymogi określone w tym przepisie znajdują się poniżej.

Uwaga: Większość transakcji sprzedaży na podstawie umowy kredytowej wymaga jedynie niewielkiej przedpłaty. Należy z ostrożnością traktować umowy kredytowe wymagające wysokiej przedpłaty.

Czego potrzeba do umowy kredytowej?

Należy sporządzić pisemną umowę, która zostaje podpisana przez obie strony i poświadczona notarialnie. Umowa musi zawierać następujące informacje:

• Imię i nazwisko/nazwa nabywcy
• Imię i nazwisko/nazwa sprzedawcy
• Opis prawny nieruchomości lub adres nieruchomości
• Numer działki (Permanent Index Number – PIN)
• Cena
• Kwota przedpłaty na poczet ceny i kwota główna do spłaty
• Oprocentowanie (wyrażone jako roczna stopa procentowa)
• Kwota miesięcznej raty
• Opłaty za spóźnione płatności i okresy karencji
• Okres kredytu w latach i miesiącach
• Liczba wymaganych płatności
• Informacja o tym, czy na koniec okresu pożyczki jest wymagana rata balonowa.
• Informacja o tym, kto będzie płacił podatki od nieruchomości i ubezpieczenie nieruchomości, i o tym, czy te kwoty są uwzględnione w ramach miesięcznych
• Kwoty ubezpieczenia i podatku od nieruchomości w ciągu pierwszego roku
• Oświadczenie o tym, że kwoty ubezpieczenia i podatków mogą się zmieniać w każdym roku
• Wartość godziwa nieruchomości zgodnie z deklaracją podatkową za poprzedni rok
• Szacowana wartość nieruchomości zgodnie z deklaracją podatkową za poprzedni rok
• Kwota podatku od nieruchomości w poprzednim roku
• Kwota niezapłaconego podatku od nieruchomości
• Roczna kwota ubezpieczenia nieruchomości w poprzednim roku
• Rodzaj wymaganego ubezpieczenia
• Udział sprzedawcy w sprzedawanej nieruchomości
• Znane obciążenia nieruchomości (np. zastawy lub hipoteki)
• Oświadczenie o tym, kiedy nabywca uzyska tytuł własności
• Oświadczenie o tym, kto jest odpowiedzialny za przeprowadzenie i opłacenie napraw
• Oświadczenie o tym, jakie zmiany w obrębie nieruchomości muszą być zatwierdzone zarówno przez nabywcę, jak i sprzedawcę, w tym wymogi uzyskania zezwoleń, ubezpieczenie i umowy o odstąpieniu od zastawów
• Terminy zapłaty dodatkowych opłat należnych w dniu sprzedaży lub w późniejszym dniu
• Plan amortyzacji
• Zaświadczenie o zgodności z kodeksem budownictwa
• Oświadczenie o prawie nabywcy do inspekcji, które będzie stwierdzać w zasadniczo zbliżonej formie i wielkim pogrubionym drukiem: „INFORMACJA DLA NABYWCY: PRZED PODPISANIEM UMOWY NABYWCA MA MOŻLIWOŚĆ ZLECENIA INSPEKCJI I/LUB WYCENY NIEZALEŻNEJ STRONIE TRZECIEJ, ABY NABYWCA BYŁ W STANIE OCENIĆ STAN I SZACOWANĄ WARTOŚĆ RYNKOWĄ NIERUCHOMOŚCI MIESZKALNEJ ORAZ ZDECYDOWAĆ O TYM, CZY PODPISAĆ UMOWĘ”.
• Oświadczenie, że nieruchomość została wywłaszczona, jeśli ma to zastosowanie, zgodnie z określeniami użytymi w 765 ILCS 67/26.
• Oświadczenie o konsekwencjach niewywiązywania się nabywcy z obowiązku płatności, zgodnie z 765 ILCS 67/28.

Od wymogów opisanych powyżej nie może odstąpić ani nabywca, ani sprzedawca.

Uwaga: Sprzedawca ma obowiązek przekazać nabywcy kopię informacji od Prokuratora Generalnego stanu Illinois. Musi to nastąpić przynajmniej 3 dni robocze przed podpisaniem umowy.

Raty płatne przez nabywcę

Musisz wiedzieć, jaka jest wymagana kwota miesięcznej raty. Część tej raty obejmuje odsetki. Oznacza to, że tylko jedna część każdej miesięcznej raty jest przeznaczona na poczet spłaty ceny zakupu (kwoty głównej). Musisz też ustalić, czy miesięczna rata obejmuje ubezpieczenie domu lub podatki od nieruchomości.

Na Twoją prośbę sprzedawca ma obowiązek udostępnić wyciąg z rachunku, obejmujący następujące informacje:

• Suma przeznaczona na poczet spłaty kwoty głównej
• Odsetki
• Podatek
• Ubezpieczenie
• Opłaty
• Inne opłaty

Sprzedawca nie ma obowiązku udostępniać wyciągu z rachunku częściej niż raz na 12 miesięcy. Jeśli zażądasz wyciągu z rachunku częściej niż raz na 12 miesięcy, sprzedawca może nałożyć opłatę, o ile umowa nie została zmieniona. Sprzedawca może naliczyć wyłącznie zasadne koszty skopiowania i wygenerowania wyciągu z rachunku.

Musisz też wiedzieć, czy miesięczne raty zapewnią pełną spłatę ceny zakupu w okresie obowiązywania umowy. Na przykład, jeśli umowa obowiązuje przez okres 3 lat, ale miesięczne raty opierają się na 30-letnim okresie spłaty, to miesięczne raty nie wystarczą na spłatę ceny zakupu przed wygaśnięciem umowy. W takiej sytuacji w momencie wygaśnięcia umowy wymagana jest wysoka rata jednorazowa (tzw. rata balonowa). Musisz wiedzieć, czy rata balonowa jest wymagana, a jeśli tak, jaka jest jej wysokość.

Okres do namysłu

W przypadku tego rodzaju umów obowiązuje okres do namysłu o długości 3 (trzech) dni roboczych, co oznacza, że potencjalny nabywca nie musi podpisać umowy przed upływem tego okresu. Nabywca może też anulować umowę w ciągu 3 (trzech) dni roboczych od jej podpisania.

Czy zarejestrować umowę?

Sprzedawca ma obowiązek zarejestrować umowę lub memorandum o umowie w ciągu 10 dni od daty sprzedaży. Należy tego dokonać w rejestrze aktów prawnych hrabstwa, w którym zlokalizowana jest nieruchomość.

W przypadku rejestracji memorandum umowy takie memorandum musi nosić tytuł „Memorandum umowy o sprzedaży ratalnej” wielkimi literami. Memorandum musi zawierać następujące informacje:

• Adres nieruchomości
• Numer działki (Permanent Index Number)
• Opis prawny nieruchomości
• Identyfikacja nabywcy i sprzedawcy
• Data zawarcia umowy
• Poświadczone notarialnie podpisy nabywcy i sprzedawcy

Rejestracja umowy zapewnia Ci ochronę. Zastrzega Twoje prawa w publicznym rejestrze w zakresie podpisanej umowy i zakazuje sprzedaży innemu nabywcy. Masz prawo do anulowania umowy, jeśli sprzedawca nie zarejestruje umowy lub memorandum umowy.

Musisz zarejestrować umowę, nawet jeśli stwierdza ona, że „nie może” być zarejestrowana. Wszelkie takie postanowienia „zakazujące” Ci rejestracji umowy są nieskuteczne. Umowa kredytowa nie może zabraniać Ci jej rejestracji.

Kto odpowiada za naprawy?

To zależy od postanowień zawartych w umowie między Tobą a sprzedawcą. W większości przypadków to Ty odpowiadasz za naprawy po nabyciu nieruchomości. Masz prawo zaangażować wykonawcę i przeprowadzić naprawy wedle własnego uznania. Sprzedawca może mieć obowiązek naprawienia w domu niektórych problemów, które istniały przed dokonaniem kupna, jeśli:

• Sprzedawca zobowiązał się do dokonania napraw;
• Sprzedawca wiedział o defektach na podstawie inspekcji miejskich i nie poinformował o nich nabywcy; lub
• Sprzedawca jest winny oszustwa lub wprowadzenia w błąd.

Warunek umowy twierdzący, że ponosisz odpowiedzialność za naprawy defektów sprzed daty sprzedaży, jest nieskuteczny.

Czasami sprzedawca zgadza się dokonać napraw, które są konieczne ze względu na ochronę udziału sprzedawcy w nieruchomości. Przed przeprowadzeniem napraw sprzedawca musi Cię o nich poinformować z wyprzedzeniem co najmniej 72 godzin, o ile nie jest to sytuacja awaryjna.

Uprzednia inspekcja

Wiele domów nigdy lub przez długie lata nie przechodziło inspekcji. Jeśli inspekcja wykryła naruszenia kodeksu miejskiego, muszą one zostać wymienione w umowie. Jeśli sprzedawca nie powiadomił Cię o naruszeniach, możesz anulować umowę. Otrzymasz również zwrot części pieniędzy.

Umowa powinna zawierać oświadczenie sprzedawcy o tym, że nie otrzymał on zawiadomienia o naruszeniach kodeksu w ciągu ostatnich 10 lat. Jeśli sprzedawca otrzymał zawiadomienia o naruszeniach, musi Ci je wszystkie ujawnić.

Rozważ możliwość zlecenia inspekcji nieruchomości niezależnej stronie trzeciej, co jest zwyczajową procedurą przy zakupie domu.

Oszustwo i wprowadzenie w błąd

Jeśli Ty lub sprzedawca kłamiecie w jakiejkolwiek sprawie dotyczącej umowy lub praw i obowiązków drugiej strony, jest to niezgodne z prawem. Jeśli sprzedawca kłamie w sprawie stanu domu, żeby przekonać Cię do jego kupna, możesz mieć prawo do anulowania umowy. Możesz też mieć prawo do zmuszenia sprzedawcy, by przeprowadził określone naprawy. Pisemna umowa musi zawierać oświadczenie sprzedawcy dotyczące domu.

Czy sprzedawca musi przekazać inne informacje dotyczące stanu nieruchomości?

Tak. Sprzedawca ma obowiązek przekazać Ci raport dotyczący nieruchomości mieszkaniowej. Ten formularz zobowiązuje sprzedawcę do poinformowania cię o wszelkich poważnych defektach nieruchomości, o których sprzedawca wie. Jeśli sprzedawca stwierdza w raporcie, że istnieje poważny problem, masz prawo anulować umowę. Mogą jednak istnieć poważne problemy, o których sprzedawca nie wie lub które nie są uwzględnione w raporcie. Raport nie wymaga od sprzedawcy, by poinformował Cię o drobnych problemach. To jest kolejny powód, by przeprowadzić niezależną inspekcję.

Podobno mam również otrzymać raport dotyczący ołowiu. Co to jest?

Raport ten informuje, czy dom kiedykolwiek przeszedł inspekcję pod kątem obecności farby ołowiowej. Sprzedawca musi również przekazać Ci broszurę na temat skutków oddziaływania ołowiu. Ma też obowiązek dać Ci dziesięć dni na inspekcję domu pod kątem obecności farby ołowiowej. Jeśli znajdziesz ślady farby ołowiowej, nie musisz kupować domu. Sprzedawca nie ma obowiązku inspekcji domu pod kątem obecności ołowiu, więc w domu mogą być ślady farby ołowiowej, nawet jeśli sprzedawca twierdzi, że dom nigdy nie przechodził inspekcji. Domy zbudowane po roku 1976 nie wymagają raportu dotyczącego ołowiu.

Kto jest odpowiedzialny za podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu?

To zależy. Umowa może ustalać, że sprzedawca nadal będzie płacić podatki. Jednak zazwyczaj umowa przewiduje, że Ty będziesz płacić podatki od nieruchomości i ubezpieczenie po dokonaniu zakupu domu. Musisz upewnić się, gdzie masz płacić podatki i ubezpieczenie. Pamiętaj, by zawsze dokonywać opłat w terminie.

Czasami nabywca pobiera środki na podatki od nieruchomości i ubezpieczenie domu od sprzedawcy co miesiąc w ramach miesięcznej płatności. Jest to tzw. rachunek zastrzeżony (escrow). Musisz sprawdzać, czy sprzedawca płaci podatki od nieruchomości i składki ubezpieczeniowe. Jeśli masz rachunek zastrzeżony na miesięczne raty, Twoje raty mogą wzrosnąć wraz ze wzrostem podatków lub składek ubezpieczeniowych.

Uwaga: Czasami sprzedawca zalega z podatkami za poprzednie lata. Przed podpisaniem umowy sprawdź, czy podatki za poprzednie lata zostały w całości zapłacone. Jeśli są zaległe podatki, umowa kredytowa musi określać, kto ma je zapłacić.

Jak zapobiec utracie domu?

Jeśli otrzymasz zawiadomienie o zajęciu nieruchomości lub wezwanie sądowe, musisz jak najprędzej skontaktować się z prawnikiem. W zależności od warunków umowy i zapłaconej już przez Ciebie kwoty sprzedawca będzie musiał wszcząć sprawę o zajęcie nieruchomości lub eksmisję, aby usunąć Cię z nieruchomości.

Zajęcie nieruchomości

To, czy zastosowanie ma procedura zajęcia nieruchomości, zależy od daty podpisania umowy.

W przypadku umów podpisanych między 1 lipca 1987 roku a 1 stycznia 2018 roku zajęcie nieruchomości ma zastosowanie, jeśli:

• Okres umowy jest dłuższy niż 5 lat; oraz
• Kwota pozostała do zapłaty wynosi mniej niż 80% pierwotnej ceny zakupu.

W przypadku umów podpisanych 1 stycznia 2018 roku lub później zajęcie nieruchomości ma zastosowanie, jeśli kwota pozostała do zapłaty wynosi mniej niż 80% pierwotnej ceny zakupu (niezależnie od długości okresu umowy).

Pamiętaj, że aby obliczyć, jaka część pierwotnej ceny zakupu została zapłacona, musisz wiedzieć, jaka część miesięcznej raty idzie na poczet kwoty głównej (a nie odsetek). Liczą się wszystkie przedpłaty i części miesięcznych rat na poczet kwoty głównej, natomiast nie liczą się spłaty odsetek. Uważnie oblicz kwotę pozostałą do zapłaty i zażądaj historii płatności od sprzedawcy.

Eksmisja

Jeśli nie dokonujesz płatności wymaganych na mocy umowy kredytowej, sprzedawca może rozwiązać umowę. Sprzedawca musi powiadomić Cię o zamiarze rozwiązania umowy. Sprzedawca musi odczekać 30 dni, zanim wytoczy w sądzie sprawę o eksmisję. Jeśli zapłacisz zaległe kwoty w ciągu tych 30 dni, zazwyczaj sprawa nie trafi do sądu i umowa będzie nadal obowiązywać.

Jeśli sprawa trafi do sądu, wystąpisz przed sędzią w swoim imieniu. Sprzedawca również przedstawi swoją argumentację. Jeśli sędzia wyda wyrok na Twoją niekorzyść, możesz mieć niewiele czasu na wyprowadzkę. Możesz poprosić sędziego o przesunięcie wykonania eksmisji o maksymalnie 60 dni.

Jeśli jednak zapłacona przez ciebie suma wynosi 25% pierwotnej ceny zakupu, sędzia przesunie wykonanie eksmisji o maksymalnie 180 dni (i nie mniej niż 60 dni). Ten okres daje ci szansę na dotrzymanie umowy. Jeśli zapłacisz zaległości, możesz zatrzymać dom i kontynuować spłatę zgodnie z umową.

Jeśli okaże się, że nie wywiązujesz się z umowy, sprzedawca zwróci nabywcy (potrącając z długu) poniesione przez nabywcę koszty napraw defektów, które istniały przed sprzedażą nieruchomości.

Aktualizacja: czerwiec 2018 r.