Wynajmujący musi przekazać najemcy pisemne zawiadomienie o rozwiązaniu umowy najmu ("zawiadomienie o eksmisji") przed rozpoczęciem sprawy eksmisyjnej w sądzie. Istnieją różne rodzaje zawiadomień, które wynajmujący musi przekazać najemcy, w zależności od przypadku. Zawiadomienia o eksmisji nie muszą być poświadczone notarialnie i nie są doręczane przez szeryfa. Zawiadomienia o eksmisji można znaleźć na stronie internetowej sądów stanu Illinois.

5-dniowe wypowiedzenie (brak płatności czynszu)

Jeśli najemca nie zapłaci czynszu w terminie, wynajmujący może wystosować 5-dniowe pisemne wypowiedzenie. W Evanston jest inaczej: wynajmujący musi przekazać najemcy 10-dniowe pisemne powiadomienie o niepłaceniu czynszu.

5-dniowe powiadomienie musi zawierać:

• Datę powiadomienia,
• Adres nieruchomości i numer lokalu (jeśli istnieje),
• Datę zakończenia najmu (ponad 5 dni od daty powiadomienia),
• Suma zadłużenia (bez kosztów i opłat) oraz
• Że najemca ma 5 dni na dokonanie pełnej zapłaty.

Jeśli najemca zapłaci w ciągu 5 dni, wynajmujący musi zabrać pieniądze. Jeśli najemca nie zapłaci czynszu w ciągu tych 5 dni, wynajmujący może wnieść sprawę o eksmisję do sądu.

W Chicago najemca może nawet zapłacić czynsz po upływie 5 dni i zostać w lokalu, jeżeli właściciel zaakceptuje czynsz.

Zawiadomienie powinno brzmieć: "Tylko PEŁNA ZAPŁATA czynszu żądanego w niniejszym zawiadomieniu spowoduje zrzeczenie się przez wynajmującego prawa do rozwiązania umowy najmu na podstawie niniejszego zawiadomienia, chyba że wynajmujący wyrazi pisemną zgodę na kontynuowanie umowy najmu w zamian za otrzymanie częściowej zapłaty"  W przeciwnym razie najemca może zapłacić część czynszu w ciągu 5 dni i zostać w lokalu.

Prawo do zapłaty i pozostania w Chicago i podmiejskim hrabstwie Cook

W Chicago większość najemców ma jednorazową szansę na spłatę wynajmującego po upływie 5-dniowego okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca zapłaci pełną kwotę należnego czynszu wraz z wszelkimi opłatami wniesionymi przez wynajmującego, wówczas każda wniesiona sprawa o eksmisję musi zostać umorzona. Prawo to nie ma zastosowania do mieszkań zamieszkiwanych przez właścicieli, w których znajduje się 6 lub mniej lokali.

W podmiejskim hrabstwie Cook większość najemców ma jednorazowe prawo do zapłaty i pozostania. Przed wydaniem nakazu eksmisji najemca może zapłacić wynajmującemu następujące kwoty:

• Niezapłacony czynsz
• Opłaty za złożenie wniosku i koszty poniesione przez wynajmującego (z wyłączeniem honorariów adwokackich), oraz
• Koszty doręczenia procesu.

Jeśli najemca zapłaci pełną kwotę, sprawa o eksmisję, która została złożona, musi zostać umorzona. Prawo to nie ma zastosowania do lokali mieszkalnych zamieszkiwanych przez właścicieli, w których znajduje się 6 lub mniej lokali. Nie obejmuje ono również Evanston i Mount Prospect.

10-dniowe wypowiedzenie (naruszenie umowy najmu)

Jeśli najemca złamie zasadę zawartą w umowie najmu, wynajmujący może doręczyć najemcy 10-dniowe pisemne powiadomienie.

10-dniowe zawiadomienie musi zawierać:

• Datę powiadomienia,
• Adres nieruchomości i numer lokalu (jeśli dotyczy),
• Datę zakończenia najmu (więcej niż 10 dni od daty powiadomienia), oraz
• Zasadę w umowie najmu, która została złamana.

Przykład: Umowa najmu mówi, że zwierzęta domowe nie są dozwolone, a najemca ma zwierzę. Gdy wynajmujący doręczy najemcy 10-dniowe wypowiedzenie, będzie on musiał wyprowadzić się w ciągu 10 dni.

W Chicago i na przedmieściach Cook County, jeśli najemca naprawi problem w ciągu 10 dni, może pozostać w lokalu. Prawo to nie dotyczy przestępstw. Jeśli zawiadomienie zawiera zarzut popełnienia przestępstwa, nie ma prawa do "naprawienia" naruszenia.

30-dniowe powiadomienie (najem z miesiąca na miesiąc lub nieprzedłużenie rocznego najmu)

Jeśli umowa najmu jest umową z miesiąca na miesiąc, wynajmujący może ją zakończyć, doręczając najemcy wypowiedzenie bez podania przyczyny. Jeśli umowa najmu jest umową roczną, wynajmujący musi powiadomić najemcę przed końcem okresu najmu, że nie zamierza przedłużyć umowy najmu na kolejny rok. Zawiadomienia te są czasami nazywane "zawiadomieniami o nieprzedłużeniu" lub "zawiadomieniami o wypowiedzeniu umowy najmu bez podania przyczyny".

Zawiadomienie musi zawierać:

• Datę wypowiedzenia,
• Adres nieruchomości i numer lokalu (jeśli istnieje) oraz
• Datę zakończenia najmu (musi to być ostatni dzień okresu najmu, więc jeśli czynsz jest należny pierwszego dnia, najem musi zakończyć się ostatniego dnia miesiąca).

W Chicago okres wypowiedzenia wymagany od wynajmującego zależy od tego, jak długo najemca mieszka w lokalu.

• Mniej niż sześć miesięcy: wymagane jest 30-dniowe wypowiedzenie.
• Ponad sześć miesięcy, ale mniej niż 3 lata: wymagane jest 60-dniowe wypowiedzenie.
• Ponad 3 lata: wymagany jest 120-dniowy okres wypowiedzenia.

Jeśli wynajmujący przekaże najemcy krótszy okres niż jest to wymagane, powiadomienie rozpoczyna się od dnia, w którym najemca je otrzyma, ale rozciąga się na odpowiednią liczbę dni. Wymogi dotyczące powiadomień mają zastosowanie do wszystkich nieruchomości w Chicago.

W podmiejskim hrabstwie Cook większość wynajmujących musi powiadomić najemcę co najmniej 60 dni przed datą rozwiązania umowy. Jeśli wynajmujący nie przekaże wymaganego powiadomienia, najemca może pozostać w lokalu przez 120 dni.

W Oak Park wynajmujący musi powiadomić najemcę co najmniej 60 dni przed datą rozwiązania umowy. Jeśli wynajmujący nie przekaże wymaganego powiadomienia, najemca może pozostać przez 120 dni.

W Evanston wynajmujący musi powiadomić najemcę co najmniej 30 dni przed datą rozwiązania umowy. Jeśli wynajmujący nie przekaże wymaganego powiadomienia, najemca może pozostać przez 2 miesiące.

Warunki umowy najmu pozostają w mocy w okresie między przekazaniem najemcy przez wynajmującego powiadomienia o nieprzedłużeniu umowy a końcem tego okresu wypowiedzenia. Najemca powinien nadal płacić czynsz, a wynajmujący powinien nadal utrzymywać wynajmowany lokal. Jeśli wynajmujący przyjmuje czynsz od najemcy po upływie okresu wskazanego w zawiadomieniu o nieprzedłużeniu, musi on doręczyć nowe zawiadomienie o zakończeniu umowy najmu.

Ustne umowy najmu

Nawet jeśli umowa najmu nie została spisana, nadal istnieje. Nazywa się to "ustną umową najmu"

Większość ustnych umów najmu zawierana jest z miesiąca na miesiąc (patrz wyżej). Mogą one jednak być zawierane z tygodnia na tydzień lub na inny okres. Jeśli uważasz, że Twoja umowa najmu nie jest zawierana z miesiąca na miesiąc, warto porozmawiać z prawnikiem.